国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号 国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

　　第四章 清算收入

　　第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人在清算后发生退房行为的，应当办理更正申报。

　　纳税人因实际销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。

　　纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第十八条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。此处增值税销项税额是指按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(2016年第18号)规定计算的销售额乘以适用税率得出的金额。

　　适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　纳税人适用免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。

　　第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，税务机关可要求其提供书面说明及相关证明材料，据此判定是否存在正当理由。若无正当理由的，税务机关参照本办法第十九条规定确定转让房地产的收入。

　　前述正当理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式转让开发产品的;

　　2.人民法院已生效的判决文书、仲裁委员会裁决确定的价格转让开发产品的;

　　3.以公开拍卖方式转让开发产品的;

　　4.税务机关认定的其他合理情形。

　　第五章 扣除项目金额

　　第二十一条 土地增值税扣除项目金额包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十二条 扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的;

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的;

　　(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。纳税人在清算截止日前实际发生的支出而在税务机关清算审核期间取得合法有效凭证的，可以扣除。

　　本办法所称合法有效凭证，是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证;

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证等为合法有效凭证;税务机关有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法有效凭证;

　　4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以书面合同(协议)、收(付)款证明、对账单等相关材料作为合法有效凭证;

　　5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆;

　　(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的;

　　(六)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　第二十三条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权后经批准改为出让的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额以及按国家统一规定交纳的有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(三)纳税人为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

　　(四)纳税人按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。纳税人未按土地出让合同约定缴纳土地出让金等原因交纳的违约金、罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。

　　(五)纳税人为取得国有土地使用权，根据出让合同或协议约定在项目建设用地红线外建设基础设施、公共服务设施等发生的拆迁补偿和工程支出，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(六)纳税人依据有关土地出让、转让合同、协议及其补充协议，从政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助等形式取得的土地出让金返还款，应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

　　(七)纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。

　　(八)纳税人(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可凭纳税人取得的土地出让金票据作为项目公司取得土地使用权所支付的金额的扣除凭证，按规定计算扣除：

　　1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

　　(九)纳税人签订的土地出让合同、协议中明确规定多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型等对应土地价款的，按土地出让合同、协议约定确定对应房地产开发项目、分期项目、房产类型的土地成本。

　　纳税人签订的土地出让合同、协议对土地价款未作具体约定的，对于同一房地产开发项目有多个分期项目，以及同一分期项目、单一房地产开发项目内有不同房产类型，纳税人可选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按可售建筑面积计算分摊土地成本。对于不计入容积率的车位等房屋，可不参与土地成本计算分摊。