西住公积规[2023]7号 西双版纳州住房公积金管理中心关于印发《西双版纳州住房公积金个人贷款管理办法实施细则(试行)》的通知

西双版纳州住房公积金管理中心关于印发《西双版纳州住房公积金个人贷款管理办法实施细则(试行)》的通知

西住公积规〔2023〕7号        2023-04-24

各住房公积金缴存单位及职工：

　　经西双版纳州住房公积金管理委员会2023年第一次全体委员会议审议通过，现将《西双版纳州住房公积金个人贷款管理办法实施细则(试行)》印发给你们。

西双版纳州住房公积金管理中心

2023年4月24日

　　(此件公开发布)

西双版纳州住房公积金个人贷款管理办法实施细则(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范住房公积金个人贷款业务，有效防范贷款风险，贯彻《西双版纳州住房公积金个人住房贷款管理办法(试行)》(以下简称“贷款办法”)，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于西双版纳傣族自治州行政区域内住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金贷款”)的申请、受理、审批、担保、发放、回收、违约处置等环节的实施，包括公积金贷款、公积金组合贷款、商业贷款转公积金贷款(以下简称“商转公贷款”)、商业贷款转组合贷款(以下简称“商转组贷款”)。

　　第二章 贷款对象、条件

　　第三条 住房公积金贷款对象为购买、建造、翻建、大修(以下简称购建)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。西双版纳傣族自治州住房公积金管理中心(以下简称“州中心”)不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

　　同一借款人不得以同一套购建房重复申请住房公积金贷款。

　　对第三次(含)以上使用公积金贷款的申请不予受理。

　　第四条 申请公积金贷款时，借款人应同时符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的自然人。

　　(二)具有合法有效身份证明，包括居民身份证、户口簿、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等。

　　(三)已连续足额缴存住房公积金6个月及以上，具体如下：

　　1.个人账户至少在申请贷款前6个月处于连续正常缴存状态。

　　2.对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　3.申请贷款时，因工作调动、基数调整等原因产生补缴的认定为连续缴存。

　　(四)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

　　(五)借款申请人及配偶无尚未还清的住房公积金贷款(含商转公贷款、商转组贷款)。

　　(六)所购建住房应在借款人户籍所在地或就业地，且借款人应为购建该自住住房的房屋所有权人或共有权人。

　　(七)具有购建自住住房有效合同(商品房买卖合同、二手房买卖合同等)、协议、契税发票或增值税发票及其他证明文件(购买二手住房须取得不动产权证)，并已支付不低于国家政策规定比例的首付款凭证。

　　其中：申请住房公积金贷款的有效时限为购建住房发生一年内有效。具体如下：

　　1.购买新建商品住房的，应自该《商品房买卖合同》登记备案之日起一年内申请办理住房公积金贷款。

　　2.购买再交易住房(二手房)或拍卖住房的，应自取得房屋《不动产权证书》之日起一年内申请办理住房公积金贷款。

　　3.购买保障性住房或限价商品住房的，应自该住房买卖合同登记备案之日起一年内申请办理住房公积金贷款。

　　4.购买拆迁安置住房的，应自签订拆迁补偿安置合同(协议)并登记备案之日起一年内申请办理住房公积金贷款。

　　5.自建住房的应提供行业主管部门审批准予借款人(或配偶)建房的证明材料，且应在土地审批、规划许可等建房行为许可取得一年内申请办理住房公积金贷款。

　　6.大修自住住房的，应提供不动产权证、行业主管部门出具房屋安全鉴定证明(房屋安全等级应为C级或D级)，且应在出具的鉴定证明一年内申请办理住房公积金贷款。

　　(八)国家和省、州规定的其他条件。

　　第五条 根据国家相关规定，结合本州实际，住房套数的认定标准采用认房的方式确定。即结合借款申请人(含配偶)房屋套数查询结果及书面承诺、抵押房产产权归属等依据综合判定借款申请人拥有的住房套数，并以此作为是否批准公积金贷款和适用不同贷款利率的依据。具体如下：

　　“认房”是以借款申请人(含配偶、未成年子女)在购房地、工作地所属房管、不动产登记部门住房套数查询结果(配偶及未成年子女无工作单位的提供户籍地查询结果，下同)及书面承诺(不限区域，下同)实际拥有的房产信息相结合进行认定，承诺人承担相关法律责任。

　　第六条 借款人有下列情形之一的，不予受理住房公积金贷款：

　　(一)个人信用存在严重不良记录的(借款人提供的征信报告有效期为一个月，夫妻双方逾期次数应合并计算，下同)。

　　个人信用报告中存在以下情形的，视为信用存在严重不良：

　　1.近二年内出现拖欠贷款本息连续三期累计六期(含六期)以上的。

　　2.出现贷款整体到期不还的。

　　3.存在呆账、核销、被强制执行等的。

　　4.近一年内信用卡或贷记卡累计逾期金额3000元(含)以上的。

　　(二)被纳入失信被执行人名单或存在虚假承诺的。

　　(三)借款申请人夫妻双方任何一方为他人担保公积金贷款的或有对外担保的。

　　(四)已全额付清本次所购建住房房款的(购买二手房的，以买卖合同中的付款情况来确定贷款金额)。

　　(五)购买车库、车位或所购建房的规划用途不是住宅的。

　　(六)同一套住房的所有权人之间进行房屋所有权交易的。

　　(七)不以整套房屋全部所有权进行交易的。

　　(八)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

　　第三章 贷款额度、期限、利率

　　第七条 州中心执行西双版纳州住房公积金管委会确定的公积金贷款最高额度。

　　借款人夫妻双方连续正常缴存住房公积金的，按双职工计算贷款最高额度(含配偶是现役军人的视为双职工);夫妻只有一方或单身职工连续正常缴存住房公积金的，按单职工计算贷款最高额度。

　　每笔公积金贷款最高额度应同时符合以下(一)至(七)款限额标准，并取最低值确定：

　　不高于州公积金管委会确定的最高贷款额度。现行贷款额度为：双职工最高60万元，单职工最高50万元。

　　(二)贷款金额不高于借款人(及配偶)公积金缴存余额合计的10倍。

　　(三)购首套房付款比例按20%执行，住房公积金贷款最高额度不超过实际购建房总价80%;购二套房付款比例按30%执行，住房公积金贷款最高额度不超过实际购建房总价70%。

　　(四)不超过抵押物(住房、商铺、车库)价值的70%。

　　(五)借款人(含配偶)本次贷款所购住房支取公积金合计金额加上贷款金额应不得超过购房总价。

　　其中，计算贷款额度时所依据的购建住房总价按以下类型确认：

　　1.购买新建商品住房、保障性住房或限价商品住房的，以商品房买卖合同登记备案表载明的合同价款确定;若所购住房属精装修出售的，且购房合同中载明装修标准的，则购房总价应扣减购房合同中载明的(或开发商提供的)装修标准对应的装修金额，若无载明装修金额的，按1500元/㎡计算装修金额。

　　2.购买再交易自住住房(即二手房)或拍卖住房的，其购房总价应以登记备案的二手房买卖合同和增值税普通发票载明的金额相比较低者确定。

　　3.购买拆迁安置住房的，房屋总价按应补交购房款确定。

　　4.自建、大修住房的，房屋总价根据州中心《个人自建房金额测算标准》计算。

　　(六)借款申请人家庭月还款额合计不得高于家庭月收入合计的60%。

　　1.借款人家庭月还款额是指借款人及配偶个人征信系统显示的住房贷款、其他贷款、信用卡分期及因离婚等原因所产生的需借款请人支付的其他费用等各种月还款额与所申请的该笔公积金贷款月还款额之和。

　　2.单位缴存职工的月收入按借款人及配偶申请贷款时所在单位出具的工资收入证明为依据。

　　3.借款人家庭月还款额合计高于家庭月收入合计60%的，按月收入测算实际可贷额度，不再增加共同还款人。

　　(七)组合贷款中住房公积金贷款额度加受委托银行商业性个人住房贷款额度之和不得超过80%。

　　第八条 贷款期限

　　(一)住房公积金贷款期限应以整年计算，最长30年，最短1年，贷款到期日不超过主借款人法定退休年龄后5年。

　　(二)住房公积金贷款期限不得超过抵押物剩余使用年限。

　　第九条 住房公积金贷款利率按中国人民银行公布的贷款利率执行，在贷款还款期内如遇利率调整，按中国人民银行有关规定办理。

　　(一)贷款期限为1年的贷款，实行合同利率，遇利率调整，不分段计息。

　　(二)贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于次年1月1日起，按相应的利率档次执行新的利率规定。

　　(三)住房公积金首套房贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款利率执行。现行住房公积金首套房贷款利率为：5年以下(含5年)2.6%，5年以上3.1%。

　　(四)住房公积金二套房贷款利率不得低于同期首套房住房公积金贷款利率的1.1倍。现行住房公积金二套房贷款利率为：5年以下(含5年)3.025%，5年以上3.575%。

　　(五)组合贷款根据资金来源按国家规定分别执行相应的贷款利率标准。

　　第四章 贷款程序

　　第十条 贷款咨询服务

　　缴存人可通过各县(市)管理部服务网点业务柜面、网上业务大厅、一部手机办事通、微信公众号等渠道进行贷款咨询服务。

　　第十一条 贷款申请、受理与审批

　　(一)借款人向州中心提出申请，并提供身份证明材料、贷款用途证明材料及抵押担保材料(贷款申请需提供的资料见附件：住房公积金个人贷款提供资料目录)。

　　(二)州中心根据借款申请人所递交的借款申请材料进行审核：

　　1.西双版纳州辖区以外购建自住住房的，州中心应通过以下方式查询所购住房的真实性：

　　(1)房产信息已实现网络共享的，登陆购房所在地房地产管理部门官方网站查询。

　　(2)房产信息未实现网络共享的，可致电购房所在地房管部门核实，或请当地住房公积金管理部门协助查询，或申请人提供房管部门信息管理系统中关于此房产的全屏信息电子照片。

　　(3)查询所购房屋税票的真实性。

　　(4)其他方式。

　　2.审核人员应结合申请资料对借款人(含配偶)住房公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例、担保落实等相关情况进行审核并提出审核意见，审批人在对贷款申请资料进行完整性复核、对审核意见进行合规性审核的基础上，对贷款申请进行审批。

　　(三)根据授权审批的原则及时审批住房公积金贷款。在贷款人提交申请资料时，是否符合贷款条件应即时给予答复，符合政策、资料齐全的贷款申请，应自受理之日起10个工作日内完成审批。

　　(四)审批通过的，由州中心通知借款人到贷款业务受理网点签约。

　　第十二条 贷款资金划转方式

　　为确保住房公积金贷款资金专款专用，贷款资金应以借款人支付购建住房房款的名义划入售房(建房)单位(人)账户。具体如下：

　　1.购买期房(即新建商品房)申请公积金贷款

　　贷款资金应以借款人支付购房款的名义，全额划入房地产开发企业确认的商品房预售资金监管账户;对已解除预售资金监管的项目，贷款资金全额划转到该开发企业确认的售房款账户。

　　2.购买再交易住房(指二手房)

　　贷款资金应以借款人支付购房款的名义，全额划入交易双方约定的售房人账户。全额付清房款的不予受理住房公积金贷款。

　　3.自建房申请公积金贷款

　　贷款资金应划入借款人及施工方共同确认的施工方(负责人)账户。

　　第五章 贷款担保

　　第十三条 贷款可以采取抵押、开发商阶段性连带责任担保二种担保方式。借款人根据自身情况选择具体担保方式，担保方式可根据不同的购建住房情况选择，具体如下：

　　(一)购买期房(即新建商品房)

　　购买未与州中心开展按揭合作商品房的，可提供西双版纳州行政区域内的抵押物抵押;购买与州中心开展按揭贷款合作商品房的，由开发企业提供阶段性担保，开发企业协助借款人办理《不动产权证书》，负责及时办理抵押登记，并将《不动产登记证明》送交州中心保管。

　　(二)购买再交易自住住房(即二手房)，必须以本次所购住房作为抵押物。

　　(三)自建住房的可提供西双版纳州行政区域内的抵押物抵押。

　　第十四条 抵押

　　(一)抵押物应当符合法律规定。抵押物可以是住房、车库、商铺。

　　1.抵押物价值认定根据州中心《西双版纳州住房公积金管理中心抵押物价值认定标准》计算。

　　2.抵押房产全部产权人须年满18周岁，具有完全民事行为能力，未满18周岁的，可由监护人代为办理。

　　3.土地性质为集体所有的房屋不得设定抵押。

　　(二)抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并到不动产登记部门办妥抵押登记手续。

　　(三)贷款结清前，不得变更抵押物，但以下情况除外：

　　1.借款人申请贷款时采用他人不动产抵押的，变更的抵押物须为借款人名下不动产。

　　2.受不可抗拒因素影响，抵押物受自然灾害、国家征收、拆除、没收的，州中心有权要求借款人提前结清贷款或提供新的担保。

　　(四)借款人还清全部贷款本息时抵押权终止。

　　第十五条 开发商对住房公积金按揭贷款担保方式为阶段性连带责任担保，如借款人在开发企业提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务，开发商承担连带担保责任。

　　第六章 贷款偿还与回收

　　第十六条 贷款发放后，借款人应按借款合同约定按时足额还款。

　　第十七条 借款人可选用以下方式之一偿还贷款本息：

　　(一)等额本息还款。在利率不调整的情况下，每月偿还同等数额的贷款本息。

　　(二)等额本金还款。每月偿还相同的贷款本金，利息逐月递减。

　　第十八条 借款人在贷款期间可申请办理提前还款手续。提前款款手续包括提前部分还款(须用自有资金还款)和提前还清全部剩余贷款(可用公积金余额冲抵)。

　　第十九条 借款人未按照借款合同约定的期限、额度偿还贷款本息的，按照国家政策规定对逾期部分计收罚息。

　　第二十条 住房公积金贷款全部回收后，州中心应向借款人出具贷款结清证明，借款人持贷款结清证明、《不动产权登记证明》、《不动产权证书》到不动产登记中心办理注销登记手续。

　　第七章 贷款变更

　　第二十一条 在贷款期间，当借款人发生符合州中心规定条件的变更情形，需对原借款合同约定的内容进行变更的，可向州中心申请办理住房公积金贷款变更业务，主要包括还款账户变更、抵押物变更、基本信息变更等。

　　(一)当借款人办理贷款变更业务时，应提交本人身份证明、符合贷款变更条件的证明资料、州中心要求的其他相关资料。

　　(二)办理抵押物变更涉及第三方包括但不限于开发商阶段性保证的，应取得第三方的同意并办妥相关手续后方可生效。

　　第二十二条 还款账户变更

　　贷款期间内，当借款人用于还款的还款账户因自身原因，需要变更原合同约定还款账户时，借款人应向州中心提出变更申请，并重新提供符合扣划要求的还款账户。

　　第二十三条 抵押变更

　　贷款期间内，因特殊情况需要变更抵押的借款人应向州中心提出变更申请，州中心应按下列要求进行审核：

　　(一)变更新的抵押物的，新的抵押物价值按州中心抵押物价值标准评定后，贷款余额与新的抵押物价值之比不得大于规定的抵押率，且新的抵押物剩余使用年限应大于剩余贷款期限。

　　(二)经州中心审核同意后，州中心应与原合同当事方签署关于抵押变更的书面协议，抵押变更涉及变更抵押登记的，抵押人和抵押权人应办理变更等相关手续。

　　第二十四条 基本信息变更

　　贷款期间内，借款人应及时向州中心提供发生变更的通信地址、电话、新还款账户等信息，州中心应核实借款人身份，并及时在业务系统中登记变更信息。

　　第八章 违约及处置

　　第二十五条 借款人出现下列情形之一的，依法承担其相关责任：

　　(一)擅自改变贷款用途挪作他用的。

　　(二)未按借款合同约定偿还贷款本息的。

　　(三)提供虚假证明材料的。

　　(四)拒绝或阻挠委托人对贷款使用情况进行监督检查的。

　　(五)借款人与其他法人或经济组织签订有损州中心权益的合同或协议的。

　　(六)违反本细则或借款合同约定的其他行为。

　　第二十六条 州中心可依法采取下列一种或数种处置方式，要求借款人承担相关责任：

　　(一)限期纠正违约行为。

　　(二)按国家规定或约定计收罚息。

　　(三)提前收回全部贷款。

　　(四)提前处置抵押物，以所得价款偿还贷款本息。

　　(五)要求保证人承担保证责任。

　　(六)依法采取其他手段追偿贷款本息。

　　(七)情节严重的移交相关部门追究法律责任。

　　第二十七条 担保债权、物权的管理

　　(一)借款人死亡、被宣告死亡或失踪、丧失民事行为能力又无人代其履行债务或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的，州中心应及时行使抵押权或要求保证人承担连带责任。

　　(二)委托人在行使权利时应依照有关法律、法规、规定执行。

　　第九章 附则

　　第二十八条 凡是与国家规定和本细则相抵触的住房公积金贷款使用政策不再执行。

　　第二十九条 本细则由西双版纳州公积金管理中心负责解释。

　　第三十条 本细则由西双版纳州公积金管理中心负责组织实施。

　　第三十一条 本细则自2023年5月1日起施行。