土地增值税中的加计扣除

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”。这也就是土地增值税清算扣除项目中的国家规定的其他扣除项目。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(六)规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。由此可知，加计扣除项目要符合一定的条件才可以享受，一是必须是从事房地产开发的纳税人，“从事房地产开发的纳税人”可以包括房地产开发企业，也可以包括非房地产开发企业;二是必须实际从事房地产开发业务。现总结如下表：

　　需要注意的是：

　　1.对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

　　2.虽然税法中“从事房地产开发的纳税人”并不仅仅涉及房地产开发企业，但根据“《房地产开发企业资质管理规定》第二条房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的经济实体。第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”由此可以看出，如果从事房地产开发的纳税人不是房地产开发企业，就会存在行政违法风险。从合规角度来看，我们可以认为从事房地产开发的纳税人必须是房地产开发企业。在涉税实践中，可能有工业企业等不属于房地产开发企业的，但依照国家建设等要求发生了房地产开发行为的，也属于“从事房地产开发的纳税人”，可依法适用加计扣除政策。

　　3.在实操中，由于土地增值税加计扣除所涉及的具体扣除项目复杂且难以准确定义，因此从事房地产开发企业的纳税人只有充分了解当地政策及口径，才能有效降低纳税风险。

　　政策依据

　　1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)

　　2.《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

　　3.《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]第110号)第六条(二)项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

　　4.《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　5.《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条(一)项规定，代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　来源：北京鑫税广通税务师事务所