土地增值税制度亟待改革

　　近期关于房企欠缴土地增值税的消息激起业内热议。中国证券报记者在采访中发现，尽管房企在土地增值税上存在不太规范的地方，但由于土地增值税分为预征和清算两步，只有符合清算条件后才进入清算阶段。专家则认为，随着地价不断升高，房企的利润空间变小，不排除土地增值税在未来逐步取消的可能。

　　万科否认拖欠税款
　　“公司不存在应缴未缴的土地增值税。”面对“公司欠缴土地增值税超过40亿元”的报道，万科在31日发布公告进行了否认。

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　　此前有媒体质疑，万科存在应缴未缴的土地增值税，且旗下开发的四个项目存在未及时清算土地增值税的问题。对此，万科表示，涉及的四个项目不满足土地增值税清算的条件，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。

　　“是不是达到土地增值税清算的条件，有没有超过法定的纳税时间，才是判断是否欠税的充要条件。”上海交通大学海外教育学院税务教研组组长汪蔚青表示，我国土地增值税的征收分为两步。首先是预征程序。由于土地增值税属于地方税，各省市预征土地增值税的方法不同。达到清算条件之后才到土地增值税的清算阶段。

　　按照相关规定，我国土地增值税清算条件主要包括七点。其中，纳税人符合下列条件之一，应进行土地增值税的清算，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。同时，在符合以下条件之一时，主管税务机关可要求纳税人强制清算，包括已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等。

　　从万科发布的公告看，其否认的主要依据也是根据土地增值税清算条件的规定。

　　土地增值税或逐步取消
　　正是由于“两步走”的征税方式，以及两步之间较长的征税时间跨度、复杂的成本扣除项目等，使得土地增值税在征收过程中面临着很多复杂的状况。

　　“房企在缴纳土地增值税的过程中有很多避税行为。比如建造成本中的土建、结构、门窗、电梯等项目可以进行抵扣，因此有很多房企自己成立建筑公司、材料公司、园林绿化公司、设计公司甚至广告公司，从而将成本、利润转移到这些公司，而且这部分还可以从土地增值税中扣除。”汪蔚青直言。

　　“事实上，房企多多少少在土地增值税上都有不太规范的地方。因为按照土地增值税的规定，最高一级需要征收的土地增值税税率达到60%，这就意味着房企很可能要把将近一半的项目利润用来缴税。”汪蔚青指出，在如此高税率的情况下，房地产企业出于资本逐利的动机，会通过各种方式进行土地增值税规避的行为。

　　尽管存在避税的动机，但是否构成税法上规定的欠税行为却另当别论。对此，汪蔚青指出，需要区分财务报表中的应缴未缴土地增值税与欠税的概念。其中，应缴未缴的土地增值税是会计师为了准确体现企业收入与成本配比而特别列示的项目。只有超过纳税义务发生时间后，才构成欠税。仅从土地增值税的缴纳看，在没有到达清算时间、不符合清算条件时，是不需要清算的。

　　当前，我国正逐步完善财税体系，减少流转税比例，增加直接税和财产税的比重，因此相关税种也面临调整。汪蔚青表示，土地增值税具有暴利税的性质，相当于房地产行业的“特别收益金”。但随着地价不断升高，房企的利润空间会变小，当利润趋于平缓的情况下，不排除土地增值税在未来逐步取消的可能。