从一栋房屋买卖看增值税税负差异

　　业务案例

　　A企业拥有一栋办公楼，该办公楼是A企业2012年5月份外购的，票面上标明该办公楼的价值为900万元。

　　A企业因业务发展的需要，将该栋楼抵押给B银行，获取贷款，贷款到期后，A企业无力偿还。

　　2018年6月，A公司以该栋楼作价1000万元归还B银行的贷款，办理过户手续并开具了适用税率为5%的增值税专用发票给B银行。

　　2018年9月，B银行以1200万元的价格，将该栋办公楼对外销售，并开具了适用税率为11%的增值税专用发票。

　　税负分析

　　情形一：办公楼是A企业2012年5月份外购的，2018年6月转让给银行。

　　1、B银行取得A企业开来的发票进项税：(1000-900)÷(1+5%)×5%=4.76万元

　　2、B银行对外销售应缴纳增值税：1200÷(1+11%)×11%-4.76=114.16万元

　　情形二：假设办公楼是A企业2012年5月份自建的，2018年6月转让给银行。

　　1、B银行取得A企业开来的发票进项税：1000÷(1+5%)×5%=47.62万元

　　2、B银行对外销售应缴纳增值税：1200÷(1+11%)×11%-47.62=72.30万元

　　情形三：假设办公楼是A企业2016年5月份外购的，2018年6月转让给银行。

　　1、B银行取得A企业开来的发票进项税：1000÷(1+11%)×11%=99.1万元

　　2、B银行对外销售应缴纳增值税：1200÷(1+11%)×11%-99.1=19.82万元

　　情形四：假设办公楼是A企业2016年5月份自建的，2018年6月转让给银行。

　　1、B银行取得A企业开来的发票进项税：1000÷(1+11%)×11%=99.1万元

　　2、B银行对外销售应缴纳增值税：1200÷(1+11%)×11%-99.1=19.82万元

　　通过对以上四种情形的分析，我们发现，B银行在营改增之后以1200万元的价格对外销售不动产，却因上游企业获得不动产的方式和时点不同，对银行的增值税缴纳却产生了极大的影响。