国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号 国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告

国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告

国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号           2020-12-11

　　为进一步规范我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等文件精神，结合云南实际，现将土地增值税征管有关事项公告如下：

　　一、土地增值税预征

　　房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。

　　(一)除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

　　1.普通住房预征率为1.5%。

　　2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县(市、区)预征率为3%;大理州、西双版纳州预征率为3%;其他州(市)预征率为2.5%。

　　房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

　　(二)对测算的土地增值税税负率明显高于当地预征率水平的房地产开发项目，可以实行单项预征率。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定。

　　在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后)，以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平;若测算的税负率水平，明显高于当地预征率水平的，可以实行单项预征率预征。

　　确定单项预征率未超过5%的，由县(市、区)税务局集体审议确定;确定单项预征率超过5%(含)的，报经州(市)税务局集体审议确定。

　　各县(市、区)税务局应将单项预征率的执行情况于年后15日内报州(市)税务局备案，各州(市)税务局汇总后在年后30日内报省税务局备案。

　　二、土地增值税清算核定征收

　　查账征收是土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法津法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

　　对符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十四条之规定，确需采取核定征收方式进行清算的项目，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对项目开展核定征收核查工作;核查结果经集体审核合议后，通知纳税人申报办理税款缴纳或者退税手续。

　　项目清算采取核定征收方式应经县(市、区)税务局集体审议决定。

　　(一)核定收入

　　对房地产开发企业存在其转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关可核定其收入。

　　(二)核定房地产开发成本

　　对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的，清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额资料，或者委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　(三)核定征收率

　　符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条之规定，确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

　　核定征收率应经县(市、区)税务局集体审议确认后，在实施前上报州(市)税务局备案。

　　三、土地增值税清算共同成本费用计算分摊

　　纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产项目，不同清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

　　对同一清算项目内的成本费用，按照建筑面积法进行分摊。

　　难以按照上述方法计算分摊共同成本费用的，也可按主管税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　四、土地增值税清算单位确定

　　房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内，应当向主管税务机关申报办理项目登记，并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按照以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

　　五、土地增值税新旧房划分标准及征收

　　房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。

　　纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额确认方式：

　　(一)纳税人转让旧房及建筑物，能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：

　　1.取得土地使用权所支付的金额;

　　2.中介机构评定的旧房及建筑物价格，须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认;

　　3.与转让房地产有关的税金;

　　4.纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。

　　(二)纳税人转让旧房及建筑物，未能提供评估价格，但能提供原购房发票的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：

　　1.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额。

　　2.与转让房地产有关的税金(包括纳税人购房时缴纳的且能提供契税完税凭证的契税)。

　　(三)纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定，实行核定征收。

　　对非个人转让旧房及建筑物符合核定征收情形的，可参照本公告第二条第(一)款、第(三)款执行。

　　个人转让旧房及建筑物核定征收仍按现行规定执行。

　　六、本公告执行时间

　　本公告自发布之日起施行。房地产开发企业自本公告发布后应预征的土地增值税，预征率适用本公告;房地产开发企业在本公告施行后达到应清算或者可清算条件的项目，适用本公告。《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》(云地税发〔1995〕203号)第一条、《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》(云地税发〔2005〕181号)第一条、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(云地税发〔2007〕180号)、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》(2010年第3号公告发布)同时废止。

　　特此公告。

　　国家税务总局云南省税务局

　　2020年12月11日

关于《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》的解读

国家税务总局云南省税务局         2020-12-17

　　为进一步规范土地增值税管理和政策执行，结合云南实际，国家税务总局云南省税务局制定了《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》(以下简称《公告》)，现对《公告》主要内容解读如下：

　　一、制定背景

　　为进一步规范土地增值税管理和政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等文件精神，云南省税务局在充分调研和广泛征求基层意见的基础上，结合云南实际，制定本公告。

　　二、主要内容

　　(一)土地增值税预征

　　为进一步发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)有关除保障性住房外，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率的规定，结合云南省各州市房价水平高低不一的实际，《公告》除明确保障性住房实行零预征率预征土地增值税外，区分不同地区房地产开发情况实行不同的预征率。预征是保障土地增值税收入均衡入库的重要手段，遵从预征率的调整要和清算实际税负结合的原则，《公告》明确对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项确定预征率预征。保障性住房应符合保障性住房的现行规定。

　　(二)土地增值税清算核定征收

　　一般情况下，房地产开发企业的账务相对比较健全，查账征收应作为土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。结合现行土地增值税政策规定，土地增值税清算核定征收分核定收入、核定房地产开发成本、核定征收率几种方式。其中，为进一步规范土地增值税清算核定征收，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关评估情形的规定，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)有关对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定上述四项开发成本有关规定，以及《云南省土地增值税征收管理暂行规定》(云南省人民政府令第22号)第六条有关开展评估工作的规定，《公告》进一步明确了核定四项成本的主体是项目所在地的主管税务机关;如当地建设工程造价管理部门未公布建安造价定额资料的，主管税务机关可委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条有关适用核定征收率情形的规定，《公告》对核定征收率的测算确定及上报州(市)税务局备案作了明确，以规范核定征收。

　　(三)土地增值税清算共同成本费用计算分摊

　　在房地产开发项目土地增值税清算过程中，采用不同的共同成本费用分摊方法其清算结果有所不同。为了体现公平税负，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)的相关规定，《公告》规范了全省共同成本的分摊方法。纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产开发项目，不同清算项目取得土地使用权所支付的金额，按占地面积法计算分摊;其他成本费用，按照建筑面积法计算分摊。对同一清算项目内的成本费用，按照建筑面积法进行分摊。

　　(四)土地增值税清算单位的确定

　　为统一规范全省土地增值税清算单位确定标准，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的相关规定，《公告》明确了以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

　　(五)土地增值税新旧房划分标准及征收

　　云南省原有的新旧房划分标准已不适应当前经济社会发展形势的需要，为了进一步规范新旧房转让土地增值税征收管理，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的相关规定，《公告》对云南省新旧房的划分标准作了调整，并对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税的征收分三种情形作了明确。

　　三、《公告》的施行日期

　　本《公告》自发布之日起施行。房地产开发企业自《公告》发布后应预征的土地增值税，预征率适用本《公告》;房地产开发企业在《公告》施行后达到应清算或者可清算条件的项目，适用本《公告》。因《公告》对原新旧房划分标准作了调整，故对《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》(云地税发〔1995〕203号)第一条废止。又因《公告》重新对云南省土地增值税预征率、核定征收率进行了调整，故对《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》(云地税发〔2005〕181号)第一条、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(云地税发〔2007〕180号)、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》(2010年第3号公告发布)同时废止。
 

云南省房地产开发项目土地增值税预征率

　　1、保障性住房实行零预征率;

　　2、普通住房预征率为1.5%;

　　3、除普通住房外的其他类型房地产：

　　昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%;

　　昆明市的其他县(市、区)预征率为3%(注：东川区、富民县、宜良县、嵩明县、禄劝县、寻甸县、石林县);

　　大理州、西双版纳州预征率为3%;

　　其他州(市)预征率为2.5%。(注：曲靖市、玉溪市、昭通市、保山市、丽江市、普洱市、临沧市、德宏州、怒江州、迪庆州、楚雄州、红河州、文山州)

　　4、房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

　　5、对测算的土地增值税税负率明显高于当地预征率水平的房地产开发项目，可以实行单项预征率。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定。

　　6、自2020年12月11日起云南省房地产开发项目应预征的土地增值税，适用上述预征率。

　　来源：云南百滇税务师事务所有限公司
 

云南省土地增值税新旧房划分标准，涉及房地产开发企业、非房地产企业、单位和个人

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。指建成后未使用的房产是新建房。

　　《云南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(云地税发〔1995〕203号)对旧房的界定以使用时间为标准，凡是建成后使用或者使用时间在2年以内的，属新建房：凡使用时间超过2年的属旧房。

　　自2020年12月11日起实施的《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》(国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号)对旧房的界定相比之前的标准，有着很大的变化：

　　1、房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理;

　　2、非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，属转让旧房;

　　3、企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。

　　来源：云南百滇税务师事务所有限公司  2021-08-23