个人转让非住宅土地增值税征管口径或有重大调整

　　编者按：昨日，某平台发文称个人转让非住宅土地增值税将严格按照四级超率累进税率征收，不少持有非住宅的个人投资者担心这一调整会导致税负增加。本文旨在对此次征管口径调整作出评价，并结合个人转让非住宅在国家与地方层面的相关规定，分析此次调整对相关市场主体的影响。

　　新闻速递：个人转让非住宅土地增值税征管新变化

　　(一)个人转让非住宅土地增值税严格执行查账征收

　　昨日，浙江日报旗下的新媒体平台“潮新闻”发布了题为《6月1日起，个人转让非住宅税费将大涨?税务部门：确有变化!》的文章。经潮新闻记者咨询浙江省12366纳税服务热线，工作人员证实：今年6月1日之后土地增值税将有新调整，个人转让非住宅的，不再按照固定税率进行现实操作，将严格执行四级超率累进税率征收土地增值税。

　　(二)不同购买和转让时间的政策执行办法

　　工作人员同时表示，此次调整针对不同的购买和转让时间规定了差别化的执行办法(出售时间以网签时间为准)：

　　个人转让非住宅土地增值税征管的国家和地方规定

　　(一)个人转让非住宅土地增值税征管的国家规定

　　目前，个人转让非住宅土地增值税的征收方式包括查账征收和核定征收两种。

　　1、原则上采用查账征收方式

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条的规定，个人转让二手房，土地增值税应当优先采用查账征收方式计算土地增值税，即以转让收入减除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金等取得房屋的成本扣除项目，计算增值额和增值率，根据增值率大小分别适用30%、40%、50%、60%四档税率计征土地增值税。

　　其中，房屋及建筑物的评估价格，区分两种情形确定：

　　(1)如能提供购房发票，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条的规定，按照购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　(2)如不能提供购房发票，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，应按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。

　　2、不能提供发票和评估价格的可以采用核定征收方式

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条，如纳税人既不能提供购房发票，又不能取得房地产评估价格，则可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，采用核定征收方式计算土地增值税，即以全部转让收入作为计税依据，直接乘以核定征收率计算税款。

　　目前，国家层面出台了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)，但该通知对土地增值税核定征收率仅有原则性规定，即原则上不低于5%，具体标准则授权各省税务局结合本地实际，区分不同房地产类型自行确定。

　　(二)个人转让非住宅土地增值税征管的地方规定

　　各省税务局对土地增值税核定征收率有立法权，但各省对此问题的规定不一。从立法层级上看，有的地方直接由省税务局统一规定本省核定征收率，有的地方则进一步授权市级税务局规定;从具体标准来看，有的地方规定的核定征收率高于5%，有的地方则低于5%。

　　以浙江省为例，目前《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》(浙江省地方税务局公告2010年第2号)已明确自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，其核定征收率原则上不得低于5%。但浙江省税务局对转让旧房核定征收率未统一规定，而是由各市税务局具体规定。对于个人转让非住宅，浙江省部分市区规定的核定征收率如下：

　　此外，对于土地增值税的征管方式，尽管国家并未授权省税务局出台具体规定，但目前实践中各地操作不一。尤其针对个人转让非住宅的情况，部分地区税务机关不考虑纳税人能否提供购房发票，或者能否取得房屋评估价格，直接采取固定核定征收率征税。核定征收率或实际执行的固定税率与四级超率累进税率(最低一级30%)之间的反差就使纳税人产生了调整后再转让非住宅土地增值税将猛烈上涨的担忧。

　　案例分析：调整前后个人转让非住宅的土地增值税变化

　　以绍兴市为例，如个人2023年转让二手商业地产取得不含税收入2500万元(下同)，购房发票记载金额为2000万元。

　　(一)适用旧政策规定

　　个人应当以收入总价2500万元乘以适用固定税率3%，计算缴纳土地增值税75万元。

　　(二)适用6月1日调整后的新规定

　　个人转让非住宅实行四级超率累进税率后，计算土地增值税可按照规定每年可抵扣购入价(以发票为准)的5%，且契税也在抵扣范围之内。因此，适用新规定转让非住宅应当同时关注转让价差和持有时间，在前述价差前提下，个人持有时长不同，土地增值税税负也有所区别。

　　1、持有五年

　　应当以转让收入2500万元扣减原值2000万元，再扣减买入时按照3%缴纳的契税60万元，以及每年加计5%的扣减额500万元，计算出增值额为负值，即土地增值税为0。

　　2、持有一年

　　由于每年加计5%的扣减额部分仅有100万元，于是同等条件下计算出增值额为340万元，增值率约为16%，按照四级超率累进税率，对应的税率为30%，应当缴纳土地增值税102万元。

　　(三)小结：调整后个人转让非住宅转让土地增值税是否大涨不能一概而论

　　个人转让非住宅按照四级超率累进税率征收土地增值税之后，土地增值税额与房产转让差价(增值额)以及持有时间有关。如果转让差价较高，即使仅对应最低一级税率也可能导致土增税税负激增。如果个人亏本转卖，或者在减去扣除额后平进平出，那么在6月1日后转让不会产生土地增值税，实际税负不升反降。

　　个人转让非住宅土地增值税政策调整的评价

　　(一)本次调整符合税收法定和量能课税的要求

　　本次调整中税法本身并未发生变化，实际上是税收征收管理和执行口径随着系统升级、数据完善得到规范，实现了财政部、国家税务总局规定在土地增值税征管中的回归和复位，更加契合税收法定和量能课税的基本原则。

　　一方面，税率和征税方式是法定的课税要素，在税法上土地增值税对于纳税人转让房地产一直规定优先采用查账征收方式，适用四级超率累进税率，只有在符合特定条件的情况下，才能采用核定征收方式，适用固定的核定征收率。过去部分地方对于个人转让非住宅，不考虑能否提供购房发票和评估价格，就一律采用核定征收方式的做法，本身有悖于上位法规定的土地增值税征管方式，也违背国家税务总局提出的土地增值税征管不能“求快图省”、“一核了之”的精神。本次调整后，现实操作上按照5%、3%、1%等固定税率或核定征收率对个人转让非住宅征税恢复到实行法定的四级超率累进税率，符合税收法定的要求。

　　另一方面，土地增值税的计税依据是房地产增值额，即本质上是对纳税人持有房地产期间产生的资本利得征收的税种，土地增值税的征收应当遵循量能课税原则。查账征收方式适用超率累进税率，即针对不同增值率设置不同税率，增值率越高税率越高，将实际税负和纳税人的负税能力相匹配，有利于促进税负的公平分配，符合量能课税原则的要求。

　　(二)本次调整对亏卖投资人将产生实际税负不升反降的效果

　　如前所述，按照核定征收方式计算缴纳土地增值税，无论取得房屋的成本高低，由于应纳税额是根据毛收入乘以核定征收率计算得出的，均会产生实际的纳税义务。而按照调整后的政策计算缴纳土地增值税不一定导致实际税负增加，由于可以扣除取得房屋的成本以及交纳的有关费用和转让环节缴纳的税金，按照查账征收方式征收也可能降低税负。尤其在近几年酒店式公寓、商业大平层等增值情况低迷、流通不畅的背景下，亏本转卖屡见不鲜。在这种情形下，转让收入甚至低于取得房屋的成本，严格按照四级超率累进税率实行查账征收反而能够使税负不升反降。

　　因此，本次土增税政策调整后个人纳税人转让非住宅实际税负的变化情况应当关注两大因素：一是转让收入，是否产生较高的价差;二是持有时间，是否产生较多扣除。综合两项因素可以判断转让增值额的高低，从而判断出土地增值税税负的变化。整体上看，本次调整对于普通个体经营者而言影响有限，在非住宅整体增值偏低甚至是贬值的情况下，本次调整不会造成个人纳税人土地增值税实际税负大幅增长，甚至可能产生非住宅转让无须缴纳土地增值税的效果。

　　(三)本次调整将对高增值商业地产投资人形成利空

　　对于锚定高增值商业地产的投资群体而言，本次调整将是一大利空。若转让地产时出现较大升值，适用查账征收将需要承担巨额的土地增值税。本次调整在一定程度上将对商业地产投资形成政策干预，通过影响投资客的投资意愿，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。