营改增“销售不动产”计税方法的简要评析

一：选择简易计税方法

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：

（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）*5%

元素说税：

“取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价（如股权作价）也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：

取得的全部价款和价外费用*5%

元素说税：

根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？

3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

元素说税：

文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？

二：适用一般计税方法

1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

元素说税：

个人认为设置预征率的目的依然是平衡地方的财政收入，以协调资源与税收的关系，但不知道如果不动产所在地与机构所在地如果一致，是否也要预征？个人推测是要的，这还牵扯到一个入库时间的问题。

2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

元素说税：

如果是销售2016年5月1日后自建的不动产，应该不涉及建筑服务的增值税问题。

3、一般纳税人房地产开发企业销售其自行开发的新项目。

三：适用征收率的情况

1、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

元素说税：

小规模纳税人相当于直接按照5%征收率在不动产所在地缴纳入库，但需要向机构所在地进行申报。

四：房地产预收账款预征规定

1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

元素说税：这一规定应该没有新老项目之分也没有是否采取简易征收方法之分。只要房地产企业采取预收款方式销售的，均要先按3%预征增值税。但是文件却没说是在项目当地预征还是机构所在地预征（推测应为项目当地），也没有说预征后是需要在机构所在地申报，还是全部在项目所在地申报。估计还有细化政策。

五：个人销售房屋政策

1.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

元素说税：

（1）试点办法中的个人是指个体工商户和其他个人，因此个体工商户与其他个人都可享受过渡政策第五条“个人销售购买住房”的有关规定。

（2）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：住房满2年免税，不满2年全额5%。

（3）北京市、上海市、广州市和深圳市：普通住房满2年免税，非普通住房满2年差额5%，住房不满2年全额5%。

2.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

元素说税：

（1）过渡政策第一条第（十五）款规定个人销售自建自用住房免征增值税（同理，个体工商户销售自建自用住房亦可享受）。

（2）其他个人销售其购买的住房也按照上述过渡政策第五条的规定征免增值税。

（3）此规定实际适用于其他个人销售非住房以及非购买方式取得的住房，比如离婚财产分割、继承、受赠等。如果通过这类非购买方式取得住房，同样涉及一个支付对价的确认问题。

（4）过渡办法第一条第（三十六）款规定：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

六：选择一般计税方法

1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

元素说税：

之前的不动产、老项目也可以采取一般计税方法计税，主要是出于下游抵扣的考虑吧？那么强势的买家会不会要求卖家必须按一般计税方法计税呢？商务谈判的空间很大啊。

七：一般计税方法的差额扣除政策

1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

元素说税：

如果是新项目或者没有采取简易计税方法的房地产老项目允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。但是，如果土地不是从政府受让的呢？比如接受投资取得的，那么是一分钱都不能扣除，还是能扣除上一家支付给政府的土地价款呢？这似乎又陷入了与当年土地增值税一样的问题。