广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

　　（七）公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等为公共事业建造的公共设施。按以下原则处理：

　　1．建成后产权属于全体业主所有，符合以下情形的，其成本、费用可以扣除。

　　（1）法律法规规定属于全体业主所有的，纳税人应提供移交全体业主的相关证明材料。

　　（2）经人民法院裁决属于全体业主共有的，纳税人应提供人民法院裁决文书和移交给全体业主的相关证明材料。

　　（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有的，纳税人应提供移交给全体业主的相关证明材料。

　　（4）税务机关认可的其他情形。

　　2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

　　（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

　　3．建成后有偿转让并取得产权的，应计算土地增值税收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让但未取得产权的，不计算土地增值税收入，不扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。

　　4．纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　5．纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。

　　（八）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　1．行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

　　2．开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的开发间接费用，全部作为房地产开发费用扣除。

　　（九）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　第四十一条 纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理：

　　（一）纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。

　　（二）纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。

　　第四十二条 单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理：

　　（一）主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除。

　　（二）主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第四十三条 房地产开发费用是指开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按以下原则处理：

　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　（三）纳税人既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

　　（四）纳税人向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

　　（五）纳税人为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于该项目开发产品最后一份竣工证明材料报备前发生的，计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。

　　（六）纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

　　第四十四条 与转让房地产有关的税金，包括在转让房地产、土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

　　第四十五条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

　　第四十六条 取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十七条 取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）开发土地的成本。

　　（三）加计开发土地成本的20%。

　　（四）与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十八条 从事房地产开发的纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

　　（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　（二）改良开发未竣工房地产的开发成本。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）转让房地产环节缴纳的有关税金。

　　（五）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%。

　　第四十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联方交易是否符合独立交易原则。

　　第四节 核定征收

　　第五十条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，不得提前核定。

　　核定征收时应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定的方法或者其他合理的方法进行测算，结合清算申报时各市地方税务局确定的核定征收率，从严、从高确定核定征收率。

　　第五十一条 纳税人有下列情形之一的，税务机关可实行核定征收：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　（二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的。

　　第五十二条 纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的按照本办法第三十二条、第三十三条执行。

　　单位建筑安装工程费明显偏高且无正当理由的按照本办法第四十二条执行。

　　第五十三条 符合核定征收土地增值税条件的，按下列程序进行：

　　（一）审核人员填制《土地增值税清算核定征收方式认定表》（附件8），报主管税务机关负责人批准。

　　（二）向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人进行核定征收的理由和依据，认真听取纳税人的有关陈述和意见。

　　（三）审核人员对房地产项目开展核查，撰写核查报告。

　　（四）主管税务机关对初审结果进行集体合议，并做记录。

　　（五）向纳税人送达《税务事项通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第五章 后续管理

　　第五十四条 主管税务机关作出清算审核结果后，纳税人转让的房地产（以下简称“清算审核后再转让房地产”），按以下规定办理：

　　（一）清算审核后再转让房地产的纳税人应在每月终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。

　　（二）清算审核后再转让房地产应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（三）清算审核后再转让房地产扣除项目金额按清算审核结果确认的普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

　　单位建筑面积成本费用=清算审核时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

　　上述“清算审核时的扣除项目总金额”不包括与转让房地产有关的税金。

　　（四）清算审核后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

　　（五）清算审核后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20％的普通住宅，免征土地增值税。增值率超过20％的，应征收土地增值税。

　　（六）实行核定征收的，核定后再转让的房地产，按核定时确定的核定征收率计征土地增值税。

　　（七）清算审核后再转让房地产的，应缴土地增值税按照清算时的方式计征。

　　第五十五条 清算审核期间转让房地产的按规定的预征率进行预征，清算审核结束后，扣除项目金额按本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算调整。具体计算公式按本办法第五十四条第三款规定执行。

　　第五十六条 因下列原因，纳税人自收到清算审核结果之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

　　（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的。

　　（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的。

　　（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。

　　（四）其他合法合理原因。

　　第六章 风险管理

　　第五十七条 各级税务机关应当加强土地增值税风险管理，依托现代化信息技术，对土地增值税管理的风险点进行识别、监控、预警，做好风险应对处置工作。

　　第五十八条 各级税务机关应当根据国家税务总局、自治区地方税务局关于税收风险管理的总体要求以及财产和行为税风险管理工作的具体要求开展土地增值税风险管理工作。

　　第五十九条 主管税务机关应从项目立项开始，针对土地增值税征管薄弱环节和税收风险点，坚持问题导向，创新工作方式，逐步建立土地增值税风险管理模型，分别采取风险提醒、调查巡查、纳税评估、税务审计、反避税调查等措施，对发现的税收风险点进行核实反馈，并挖掘利用其他涉税信息，努力提高风险纳税人的税法遵从行为。

　　第七章 稽查衔接

　　第六十条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中发现有以下情形之一的，应责成纳税人改正或者说明理由，纳税人拒绝改正、说明理由或作出承诺的，主管税务机关按程序出具审核意见后，再移交稽查部门处理。

　　（一）有初步证据证明涉嫌偷税行为的。

　　（二）不配合清算审核，拒绝提供合法、有效举证资料或提供举证资料不真实、不完整，涉及税额较大的。

　　（三）涉及发票的违法行为，达到刑事立案标准的。

　　（四）法律、法规规定其他需要移送的情形。

　　第六十一条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知主管税务机关。

　　第六十二条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应中止清算审核。中止清算审核后，待稽查完毕后重新进入清算事宜。

　　第六十三条 稽查部门对已清算项目土地增值税进行检查时，不应改变主管税务机关确定的清算单位、清算方式、分摊方法。

　　第八章 法律责任

　　第六十四条 对未按预征规定期限预缴税款，或者土地增值税清算后未按规定期限补缴税款，或者未按后续管理规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从限定缴纳税款期限届满次日起，按日加收滞纳金。

　　第六十五条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算申报和报送清算资料的，主管税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

　　第九章 附则

　　第六十六条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

　　第六十七条 凡以前规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法实施前已收到主管税务机关清算受理通知书的土地增值税清算项目，仍按原相关规定处理。

　　附件：

　　1．土地增值税项目清算单位确认表.doc

　　2．土地增值税清算资料清单.xls

　　3．土地增值税纳税申报表及其附表.xls

　　4．企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明(参考文本）.doc

　　5．税务机关清算事项工作底稿.doc

　　6．土地增值税清算审核意见书.doc

　　7．土地增值税清算审核报告（参考文本）.doc

　　8．土地增值税核定征收认定表.xls

关于《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法》解读稿

　　一、制定背景及目的

　　土地增值税对于规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益起着重要作用。房地产项目开发周期长、专业性强、涉税资料繁多以及土地增值税税制设计复杂的特点，给房地产开发项目的土地增值税管理带来困难。为进一步明确政策执行口径、明晰操作流程，进一步优化税收环境、提升税收治理能力和服务水平，我们根据现行土地增值税相关规定，结合广西房地产市场现状，在充分调研和广泛征求有关方面意见的基础上，制订了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法》（以下简称《办法》）。

　　二、主要内容

　　（一）第一条，明确了本办法的制定依据。

　　（二）第二条，明确了本办法的适用范围。

　　（三）第三条、第四条和第十八条，明确了征纳双方在土地增值税征收管理过程中的责任，强调纳税人是土地增值税申报、清算的主体，应对申报的真实性、准确性、完整性和合法性负责；强调税务机关应加强管理、优化服务，按规定对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核的职责。

　　（四）第六条、第十条、第十七条和第二十四条明确房地产开发全过程纳税人应报送的具体材料和时间节点，其中：第六条明确纳税人项目登记环节所需报送的资料；第十条明确纳税人在销（预）售商品房环节、竣工验收备案环节和取得房地产权属证明环节所需报送的资料；第十七条明确纳税人在预征申报环节所需报送的资料；第二十四条明确纳税人在清算申报环节所需报送的资料，同时，为减轻纳税人报送材料的负担，第二十四条还明确纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的材料，在清算申报时不需再重复报送。

　　（五）第八条，明确房产类型分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，车库（位）、杂物房等配套设施统一按其他类型房地产进行预征、清算和核定。转让车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产取得收入，发生产权转移取得产权证明的，应按规定征收土地增值税；虽取得收入但未取得产权证明的不征收土地增值税。

　　（六）第十一条，明确了需向税务机关及时报告的可能导致工程造价偏高的特殊情形。房地产开发跨度时间长，在项目建设过程中发生特殊情况导致工程造价偏高，清算时现场无法还原、证据可能灭失，因此，应及时报告并提交相关材料，便于税务机关实地核查。

　　（七）第十五条，明确暂不预征土地增值税的范围。为促进保障性住房的有效供给，将暂不预征土地增值税的范围由廉租住房、经济适用房调整为保障性住房。保障性住房范围与《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知》（桂政办发〔2013〕77号）的规定保持一致，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房（含城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区、侨区危房和城中村改造，以及旧住宅小区危房改造等方式建设的保障性住房）。

　　（八）第二十三条、第二十五条对清算申报受理、清算审核实施作了进一步规范和细化，明确清算申报受理的程序和要求。

　　（九）第二十六条、第二十九条明确清算申报时缴纳税款的时间，强调了纳税人办理清算申报时应结清自行清算应补缴的税款，清算审核结束后按主管税务机关确认的清算审核结果和规定期限办理补退税手续；。

　　（十）第二十七条和第二十八条明确税务机关实施清算审核的期限和程序。

　　（十一）第三十三条“纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的”和第四十二条“单位建筑安装工程费明显偏高的”，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”,对交易双方的成交价格在市场价基础上设置了30%的浮动比例，超出此浮动比例即可认定交易价格不合理。因此，比照上述规定以30%作为认定纳税人转让房地产的成交价格“明显偏低”和建筑安装工程费“明显偏高”的比例。

　　（十二）第三十九条、第四十五条行政事业性收费、政府性基金、代收费用扣除按以下原则把握：

　　1.凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。

　　2.凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

　　3.判断某项行政事业性收费是否属于代收费用应以县级（含）以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。

　　（十三）第四十条第一款第3项，房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取得土地使用权的成本。“与本项目有关的证明材料”：一是约定或注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出让公告》；二是与本项目存在关联关系的直接依据（如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等）和县级以上（包括县级、市辖城区）人民政府的正式文件。对于不满足上述条件的本项目建设用地边界外的市政建设支出，包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的支出，不得计入本项目扣除金额。

　　（十四）第四十条第三款，“七通一平”是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃（煤）气、通热力以及场地平整。

　　（十五）第四十一条，明确对营销设施扣除的具体处理方法。对于纳税人修建售楼部、样板房等营销设施的成本扣除，按主体内修建、主体外修建、利用规划配套设施修建三种不同情形区分处理。其中，该条所称“主体内修建”是指在清算项目的楼宇内修建的情形，所称“主体外修建”包括在清算项目内楼宇之外修建建筑物的情形和在清算项目外修建的情形。对于允许纳税人在开发成本中列支的修建售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，不包括售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出，但相关资产如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，或者拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其购置性支出允许计入开发成本扣除。

　　（十六）第四十四条，明确“与转让房地产有关的税金”的内容。营改增后房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　（十七）第五十条，明确采取核定征收清算方式的时点必须是在土地增值税清算时，不得提前核定。

　　（十八）第五十一条，明确采取核定征收清算方式的范围。

　　（十九）第五十三条，明确核定征收清算方式的流程，对房地产项目采取核定方式清算需经主管税务机关负责人审批方可核定，审核人员不得未经批准自行对房地产开发项目进行核定。

　　（二十）第五十条、第五十四条第(六)项明确核定征收率的适用。清算时核定征收率应按清算申报时各市地方税务局确定的核定征收率执行，核定后再转让房地产的核定征收率按销售当期各市地方税务局确定的核定征收率执行。

　　（二十一）第五十四条、第五十五条明确清算审核结果出具后的后续管理问题。

　　（二十二）第五十六条，明确纳税人申请调整清算审核结果的条件、期限和程序。

　　（二十三）第六十条、六十一条、六十二条、六十三条，明确征管与稽查的衔接问题，稽查部门可以对主管税务机关审核完毕的已清算项目土地增值税进行检查，对检查发现的问题按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。对符合移交稽查部门处理的情形，按照《自治区地方税务局关于印发〈税收征管与稽查业务衔接协作办法（试行）〉的通知》（桂地税发〔2015〕20号）相关规定进行移送。

　　（二十四）第六十七条，明确了实施时间。考虑到土地增值税清算工作量大、手续复杂，为减轻纳税人负担，本办法生效前已收到主管税务机关清算受理通知书的土地增值税清算项目，仍按原相关规定处理。