广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号     2018-3-30

　　《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》已经审议通过，现予以发布。本公告自2018年5月1日起施行。

　　特此公告。

广西壮族自治区地方税务局

2018年3月30日

广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

　　第三条 纳税人应当向主管税务机关如实申报应缴纳的土地增值税税款，对申报的真实性、准确性、完整性、合法性负责。

　　第四条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第五条 本办法所称主管税务机关，是指房地产开发项目所在地的县（市、区）级地方税务局、税务分局（所）以及自治区地方税务局直属税务分局、钦州保税港区地方税务局。

　　第二章 项目管理

　　第六条 纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目第一份《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目清算单位确认表》（附件1），同时提供以下书面资料：

　　（一）房地产项目立项批文。

　　（二）国有土地使用权出让（转让）合同、土地使用权证或不动产权证书。

　　（三）建设用地规划许可证。

　　（四）建设工程规划许可证。

　　（五）建设工程施工许可证。

　　房地产开发项目涉及保障性住房项目的，纳税人还需提供政府主管部门制发的相关文件。

　　第七条 主管税务机关应在收到纳税人提交的《土地增值税项目清算单位确认表》之日起30日内确认清算单位并告知纳税人。纳税人在收到《土地增值税项目清算单位确认表》30日内，根据主管税务机关确认的清算单位填报《土地增值税项目登记表》（附件1-1），办理土地增值税项目信息登记。

　　清算单位应以县（市、区）级（含）以上发展改革部门下达项目立项（核准、备案）文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据。

　　纳税人分期分批开发的项目，根据实际情况确定清算单位。

　　第八条 项目同时涉及多种房产类型的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三大类别。

　　纳税人转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征和清算。

　　配套设施是指有偿转让产权的车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产。

　　第九条 主管税务机关应对房地产开发项目实施项目管理，根据纳税人报送的资料，按项目分别建立档案、设置台账，同时重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第十条 纳税人在项目开发过程中，应将预售、竣工等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

　　（一）销（预）售商品房环节：纳税人在取得商品房销（预）售许可证时，应在30日内将销（预）售许可、备案价格和销售合同样本等资料向主管税务机关报备。

　　（二）竣工验收备案环节：纳税人应在完成项目竣工验收(备案)手续后30日内，向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

　　（三）取得房地产权属证明环节：纳税人在取得商品房权属证明后30日内，向主管税务机关报送以下资料：

　　1．建设工程竣工结算资料。

　　2．测绘成果报告及附件。

　　第十一条 房地产开发项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高，自变化之日或特殊情况发生之日起30日内应向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

　　工程造价偏高的特殊情况包括以下情形：

　　（一）地质勘察不充分造成实际地基承载力与设计的结构物不符、施工过程中发现地下溶洞造成结构物基础类型改变，或者造成安全事故。

　　（二）设计原因、工程变更、材料价格上涨造成工程造价大幅增加。

　　（三）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、设备的毁损。

　　（四）主管税务机关认可的其他情形。

　　第十二条 各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。

　　第三章 预征管理

　　第十三条 房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

　　应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

　　公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。

　　第十四条 纳税人以其他方式取得转让房地产的收益，按第十三条的计算方法预缴土地增值税。

　　第十五条 保障性住房暂不预征土地增值税。

　　第十六条 纳税人清算申报之日起至收到土地增值税清算审核结果之日止，纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税。

　　第十七条 纳税人应按月预缴土地增值税，填制《土地增值税纳税申报表》，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款，并报送销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

　　第四章 清算管理

　　第一节 清算实施

　　第十八条 土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

　　第十九条 清算方式包括查账征收和核定征收两种方式。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式原则上保持一致，具体由主管税务机关确定。

　　土地增值税清算应坚持查账征收为原则，核定征收为例外。

　　第二十条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第二十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。

　　（二）取得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

　　（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县（市、区）级地方税务局局长批准的。

　　第二十二条 第二十条、第二十一条中所称的竣工是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（二）开发产品已开始投入使用(包括交付购买方)。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第二十三条 符合本办法第二十条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。

　　符合本办法第二十一条规定的可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》并附清算资料清单（附件2）。纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内按规定提供清算资料，办理清算申报。对于确定暂不清算的项目，主管税务机关应做好动态管理。

　　第二十四条 纳税人进行清算申报时，应向主管税务机关提交清算资料清单及下列纸质资料，制定目录，装订成册：

　　（一）《土地增值税纳税申报表》及其相关附表（附件3）。

　　（二）企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明（附件4）。主要内容包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（三）纳税人委托中介机构代理的，还应报送中介机构出具的报告。

　　（四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、协议、《国有土地使用权证》、不动产权属证书或者登记证明。涉及拆迁安置的，提供拆迁公告、拆迁（回迁）合同、支付凭证、个人签收花名册或签收凭证。

　　（五）合同成本清单。项目工程建设合同及其价款结算（书）单。项目竣工决算报表和有关账簿、竣工验收证明。工程结算审核报告。

　　（六）房屋测绘成果报告及附件。《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊有关的证明资料。

　　（七）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料。

　　（八）其他资料，如立项批准文件、规划设计、土地取得和开发、建筑工程许可文件、预（销）售许可文件、商品房权属证明等与房地产开发相关的资料，纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的，不需重复报送，但企业需留置备查。

　　（九）与清算项目相关的会计账簿（电子版）。

　　税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信的，可要求纳税人限期进行说明或补充其他与清算有关的证明资料。

　　纳税人报送税务机关的上述资料，须加盖公章。报送资料为复印件的，应加盖“复印件与原件一致”印章。

　　第二十五条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且资料齐全的，予以受理。对符合清算条件但资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。

　　主管税务机关已受理清算申报的，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面一次告知。

　　第二十六条 纳税人办理清算申报手续时，应缴纳申报的税款。经主管税务机关审核，清算结果为多缴税款的，由纳税人提出退还申请，税务机关按有关规定处理。

　　普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税的，纳税人应在办理清算申报时，附送免税申请报告等材料办理免税备案。

　　第二十七条 主管税务机关应在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起180日内完成清算审核。如有特殊情况无法在规定时间内完成审核，经县（市、区）地方税务局批准,可延期完成，并书面告知纳税人。

　　上述期限不包含纳税人应主管税务机关要求补充资料的时间和主管税务机关（或纳税人）需要委托中介机构对房地产转让价格、扣除项目金额进行评估所需的时间。

　　第二十八条 主管税务机关在受理纳税人报送的土地增值税清算申报资料后，按以下程序进行审核：

　　（一）核实清算单位。

　　（二）核实项目各类型房产面积。采用实地核查结合房产实测报告的审核方式，核实项目各类型房产面积与纳税人申报的面积是否一致，确定项目房产总建筑面积、总可售建筑面积，各类型房产建筑面积、可售、已售、未售及出租自用建筑面积，确定成本费用分摊比例。

　　（三）核实房地产收入。对各类型房产收入进行审核，对有差异的按相关政策进行调整。

　　（四）核实扣除项目金额。对成本费用及与转让房地产有关的税金进行审核，对不符合规定的扣除项目金额进行调整，确定允许扣除的成本费用总扣除项目金额。

　　审核人员对上述（一）至（四）项内容审核过程中，应针对存在的事项和问题进行详细记录，形成工作底稿（附件5）。

　　（五）计算土地增值税税款：

　　1．计算已售各类型房产的扣除项目金额。根据审定的允许扣除的总扣除项目金额、总可售建筑面积及成本费用分摊比例等数据在各项目、各期、各类型房产间对共同成本费用进行分摊计算，审定各项目、各期、已售各类型房产成本费用扣除项目金额。

　　2．计算土地增值税应纳税额。根据审定的各项目、各期、已售各类型房产收入、成本、面积等数据，分项目分期分房产类型计算应纳土地增值税。

　　3．与纳税人申报资料、预缴税款数据进行比对，计算应补（退）土地增值税。

　　（六）将初审情况（附件6）书面告知纳税人，充分听取纳税人提出的意见，经主管税务机关集体合议，并做好记录。

　　（七）撰写土地增值税清算审核报告（附件7）。

　　（八）形成土地增值税清算审核结果。

　　第二十九条 主管税务机关填制《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。纳税人应按照主管税务机关确定的期限补缴土地增值税，逾期未缴纳的按日加收滞纳金。

　　第二节 收入确认

　　第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　第三十一条 主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

　　（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　（二）纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

　　（三）因转让房地产而收取的定（订）金、违约金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应并入房地产转让收入。

　　（四）因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

　　第三十二条 纳税人将本项目房地产用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、安置回迁户、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

　　（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。

　　第三十三条 纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，税务机关参照本办法第三十二条确定计税价格。

　　对房地产转让价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：

　　（一）法院判定或裁定的转让价格。

　　（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格。

　　（三）政府物价部门确定的转让价格。

　　（四）有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系。

　　（五）主管税务机关认可的其他合理情形。

　　第三十四条 纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，其面积计入相应房产类型可售建筑面积。

　　第三节 扣除项目

　　第三十五条 房地产开发项目的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除。

　　第三十六条 开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：

　　总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积

　　房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。

　　第三十七条 扣除项目金额的计算分摊方法：

　　（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

　　（三）税务机关确认的其他合理方法。

　　第三十八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

　　（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。

　　（二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。

　　纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

　　（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

　　（四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

　　（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。

　　第三十九条 在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列原则：

　　（一）经济业务应当是真实发生，且合法、相关的。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

　　1．支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　2．支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

　　3．支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

　　4．符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　5．财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（五）纳税人支付的罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

　　第四十条 除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　1．以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　2．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

　　3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。

　　4．纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。

　　（二）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　1．拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

　　2．纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照本办法第三十二条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　3．纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第三十二条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（三）前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“七通一平”等前期费用。

　　（四）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　1．纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

　　2．纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　3．纳税人应确保所取得发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

　　4．纳税人自购建筑材料时，自购建材成本不得重复计算扣除。

　　（五）纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可计入房地产开发成本。

　　1．纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

　　2．纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

　　（六）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。