谈谈REITs的那些“税”——以保利租赁住房REITs为例

　　前言

　　在2018年两会期间，全国人大代表关于REITs的提案建议层出不穷，而其中代表们最为关心的主要议题仍为关于REITs的专项税收政策。REITs的税务问题之所以一直引人关注，在笔者看来主要有以下三方面的原因：首先，房地产商以REITs开展结构化融资须考虑到税负层面的融资成本问题，其次，REITs交易结构中的纳税主体众多，作为计划管理人的券商或基金在设计交易结构时要明确各参与主体的纳税义务，避免发生偷税漏税行为，最后，由于REITs交易结构中底层资产产生的现金流须经历多个环节，明确各环节的纳税事项是进行基础资产未来现金流测算的前提，一旦计划管理人遗漏了某个环节的税项，很有可能导致未来现金流预测的覆盖倍数比实际情况偏高，进而造成较大的偿付本息压力。

　　基于上述原因，笔者将结合我国目前现行的税收政策，以保利租赁住房REITs为例，分步骤描述在开展REITs结构化融资过程中涉及的主要税种及纳税主体等相关事项，以期让读者对REITs在设立、存续及退出的各个阶段所涉及的纳税环节都有比较清晰地认识与把握。

　　正文

　　以保利租赁住房REITs为例，其整个REITs产品的成功发行及退出共包括设立、存续及退出三个主要阶段，而不同的阶段又具体分为资产划转设立项目公司、设立私募基金收购项目公司股权等多个步骤的具体操作。因此，笔者将结合现行的税收政策，按步骤逐一梳理REITs产品在各环节所涉及的各项税种及纳税义务等税务问题。

　　一、REITs产品设立期

　　在REITs产品设立阶段，以保利租赁住房REITs为例，其主要步骤包括保利地产通过资产划转设立项目公司、前海开源作为基金管理人设立私募基金、保利地产作为原始权益人认购基金份额、专项计划购买基金份额以及私募基金收购项目公司股权共计五个步骤.

　　上述五个步骤也是该类REITs产品基础资产的形成过程，其图示如下:

　　在上述五个步骤中，其纳税环节主要在于“保利地产通过资产划转设立项目公司”与“私募基金收购项目公司股权”两个步骤。

　　步骤1：保利地产通过资产划转设立项目公司

　　在“保利地产通过资产划转设立项目公司”过程中，其主要税种包括土地增值税、增值税、契税、企业所得税及印花税。

　　1、土地增值税

　　就土地增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国税发〔2016〕70号）关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。”

　　而根据上述国税发187号文第三条的规定“房地产开发企业视同销售的行为，其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”由于保利地产以不动产物业出资设立项目公司的行为属于对外投资行为，应按照营改增后视同销售房地产行为确认收入，计算缴纳土地增值税。

　　与此同时，从土地增值税的豁免规定来看，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”。而第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”。由于财税5号文的规定，房地产开发企业通过不动产出资设立项目公司，并不属于暂不征收土地增值税的豁免范围。因此，房地产开发企业保利地产作为原始权益人以划转资产的市场评估价进行注资，以该市场评估价减除规定的开发成本及费用后作为计税基础，计算土地增值税。

　　值得注意的是，上述财税5号文执行期限截止到2017年12月31日，但目前暂无延续性相关政策，可暂以该文件作为土地增值税豁免范围的参考税收文件。

　　2、增值税

　　就增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。保利地产以自己持有的物业不动产出资设立项目公司，由于上述行为属于视同销售行为，应缴纳增值税。

　　纳税义务人为保利地产本身，若其先前持有的物业不动产为保利地产自行开发的不动产，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕18号）第四条规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”上述销售额为计算缴纳增值税的计税基础。

　　若用以出资设立的不动产为保利地产先前从外部购入的不动产，则须按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕14号）第三条（一）“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”以及第三条（五）“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。”

税屋提示——被遮挡部分红色字为“不含自建的不动产”及黑色字“为销售额计算应纳税额”

　　3、契税

　　就契税而言，其纳税义务人为资产受让方项目公司。根据《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第六条规定“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同公司所属全资子公司之前，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之前土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”

　　因此，若保利地产出资设立子公司的情形符合上述条件，则免征契税。

　　4、企业所得税

　　由于不动产证券化过程中一般都需要按实际市场价格评估物业不动产价值，而土地、房屋等不动产在转让时往往都会有巨额增值。根据《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条的规定“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”因此，该注资设立行为将以物业不动产的市场评估价值扣除原计税基础计入应纳税所得额，以此计算原始权益人保利地产的企业所得税。

　　上述企业所得税纳税行为在实际操作过程中，还需要关注《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对于企业分立事项同时符合五项特殊条件下，可适用特殊性税务处理规定。但笔者在这里不过多阐述，读者可参照该文件的具体要求对不同实际案例中资产转让方与受让方的税务处理进行判断。

　　5、印花税

　　就印花税而言，其纳税义务人为资产转让方与受让方，即原始权益人保利地产与项目公司。根据《印花税暂行条例》规定，如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为所载金额。接受单位还要按实收资本的增加额征收印花税。也就是说，保利地产与项目公司作为不动产转移的出让方与受让方须同时缴纳印花税，而项目公司须按实收资本的增加额征收印花税。

　　对于上述环节涉及的印花税，在其他的REITs案例中，还可通过基金管理人设立私募基金、专项计划出资认购私募基金与私募基金直接收购项目公司股权三个步骤来实现，这样的操作可避免专项计划从原始权益人手中购买基金份额的步骤，进而省去转让基金份额形成的印花税。