朱光磊老师妙答房地产营改增10大难题，准备接招了吗？

1问题一@ 水仙 鑫恒泰问：已经预缴的房款收入将来（营改增后）不动产发票由谁来开具？5月1日（营改增）后，成本该怎么核算？有没有税收筹划的空间？我们有一个大客户准备买房，是营改增后签合同还是现在签合同呢？

朱光磊：已经预缴的房款，肯定已经交营业税了。实际上这是一个过渡的项目，现在初步的判断是营改增以后销售按简易征收，营改增正式实施之前的，还让你交营业税。其实你不用纠结，像这种营业税发票的缴销是有过程的，并不是说今天开始营改增了所有的发票都要缴销，一定会有一个过渡期间时间段，给大家时间来补开之前落下的发票。如果是已经预缴，但还没有开票的情况，为了避免麻烦，只需要补开营业税票即可。但是最后还有一个换票的工作，这是税务机关需要担心的事情。实际上真正的筹划并不在这里，大家不用关注成本怎么核算、怎么开票。我判断其中过渡期90%是简易征收的。这主要从企业管理角度来思考。如果过渡期，还是按照土地、规费等进项销项的模式来走的话，对于房地产行业来说是非常耗时耗力的。那么真正的筹划点是什么呢？其实是有可能会出现一个新旧项目认定标准的模糊问题，其实这个时候新旧项目是可以合并的，当新老项目的切分不是很清晰的时候，是否应该合并为一个项目，这就出现了筹划点，这才是过渡期需要真正思考的问题！

2问题二@王德礼问：朱老师您好，请问房地产和建安工程营改增的过渡到底会以什么作为节点呢，比如５月１日前立项的都属于营业税管理，或者一刀切５月１日后发生的劳务都按增值税，又或者还会有其他的可能？

朱光磊：这个是政策的细节点，我也没有本事进行预测。但我觉得我们作为企业的财税管理人员，其实我们关注的关注点应该是技术而不是知识。那两者的区别在哪里呢？比如规律性的工作，营改增团队人员如何分工？第一个月发票该如何开？又该让谁来开？认证是专人负责认证还是各个经办人员各自认证？我的销售由谁来处理？诸如此类，这才是我们房产企业财税人员现在应当关注的。然后要清楚哪些事情可以傻瓜化，要对公司的业务流程进行标准化建设。你要将做出来的产品进行复制，比如说：三项费用哪些是需要进项转出？营销费用的礼品到底是从销售还是进项转出？这些需要做成傻瓜化的图表，这些就是技术类的操作了。还有，比如说你作为一个房地产公司，原料中有多少是甲供材料？我可以让供应商给我们让多少价？那些供应商是合规的那些供应商是挂靠的？这些都是需要你提前进行准备的工作。

3问题三@ Finzlg问：如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？对于甲供材料，营改增后是不是会对同营业税有一样的规定呢？朱光磊：这个按照税法的原则，如果多缴的税应该是可以退税的。对于甲供材料来说，现在是完全相反的，在营业税体系下，我们要减少甲供，但是增值税体系下，实际上凡是税率超过13%和17%的我们都需要增加甲供，这是整个套路。有人会说，你这个让甲供我们是要加照看费的，这个费用可能是0.5到1甚至2，这时候就看是否盈利了。如果你的照看费是0.5甚至是0.3, 那么肯定是增加甲供赚钱了。这其实就是一个靠技术进行博弈的过程！营改增后，整个套路对甲供是有利的。我们再多说一句，希望大家多关注于企业内部营改增管理体系的建立，而不要疲于关注相关的知识点，难道5月1号文件发布之后你掌握知识点后我们所有的问题就都解决了吗？通常情况下我们会发现，在那个时候我们什么都没有做，都是零。而现在我们大家都在做的就是一件事：等小道消息。其实我们很多工作可以做起来啦，比如说，傻瓜化进项转出的账目明细表、供应商的名录、小规模纳税人和一般纳税人的价格平衡点，也是可以开始提前做起来了，新项目也可以做模拟测算了。比如一些一二级联动的问题等模糊问题，我们不是很清楚，但我们把很多基础性的工作都做好后，当政策清楚的时候我们就能把政策填进去，这样才能产生积极的效果。

4问题四@林杏芳问：营改增后，建筑施工企业及PPP项目的应对措施？

朱光磊：这个问题比较复杂，很难一两句讲清楚。但是现在建筑商有几个原则性的问题，第一是挂靠的问题，第二个是房地产公司加价问题，那么建筑商的让利空间比例是多少？第三个就是进项抵扣不足的问题。至于PPP，目前我还没有见过严格意义上的PPP。每个PPP要看他合同是怎么约定的，比如说一级开发，一级开发有的是土地平整，有的是投资，有的就是一个融资行为或者建筑行为，这要以合同为准的。所以PPP的问题要我们具体去看去讨论的，这里我们很难讲清楚，要基于合同来看。

5问题五@ 闲人问：营改增后建筑业总包与分包会有什么变化嘛？是不是说营改增后就没有总包了，分包会变成总包的供应商？

朱光磊：我认为不是这样的，总分包还是会存在的，只不过交易的内容会改变，票据会改变而已。总分包是有相应的法律关系的，如果变成供应商的话就是另外一个法律关系了，他们的法律关系是不同的。

6问题六@杜益龙问：房地产开发商是否可以就融资成本（金融机构或其他企业借款利息等）抵扣进项税？

朱光磊：在我们的营业税体系下，特别是资产证券化，信托类的产品，比如说应收帐款的质押回购融资等，他的差价实际是没有利息发票的，我们都是认为可以靠一张水单扣除，包括信托体系下也是如此。但是在增值税体系下是否可以，实际上要看金融业营改增的处理，如果我们认为每一个信托产品都是纳税义务人，那这时候业务就复杂了。可能每一个利息都需取得增值税专用发票，这是和金融业营改增紧密相关的。目前对于金融业营改增，有一点和大家传统的理解不一样。大部分人认为：金融业即使营改增以后，也不会开专用发票，也不能抵扣。但我从国税系统内部掌握的情况来看，只要能够从金融机构取得增值税专用发票，并且是真实交易的情况下，是可以进行抵扣的。不过这只是一种说法，大家参考一下即可。

7问题七@夜猫子不夜猫问：对于投资性房地产，期初的存量资产是否可以进行进项抵扣？营改增后，投资性房地产对方取得的是否可以抵扣？

朱光磊：我认为期初存量资产没有专用发票，所以这块是肯定不能抵扣的。第二个问题作为房地产开发商来说你是投资性房地产，你肯定是开租金发票给别人，租金发票也是要开专项票的，是可以抵扣的。

8问题八@空谷幽兰问：请问公司老总现在让按老项目做测算有实际意义嘛？

朱光磊：目前来看，除了还未拓展的项目，新拓展项目按照新办法，没拓展的老项目按照简易征收了。其实现在我们最大的工作是，我们正在一个调整期，新拓展项目不知道如何测算。第二个就是，对过去的营业税项目进行一个清理，我们很多企业的营业税处理都是有问题的。新项目按照现在的测算方法是没有意义的。营改增不但涉及到增值税，还涉及到土地增值税和企业所得税，实际上是一个比较庞大的计算系统。我们在做测算的时候，我们要考虑我们销项能否转嫁？我们成本有多少？能降多少价？我们一般的利润在10%-15%左右，如果税的因素算不好的情况下，就可能从盈利变成亏损。所以给各位一个建议，营改增是一个过程，不是一两个月就可以完成的事情。保守做法是在第一个月里，完成第一次申报，认证，开票没有问题，预算做第一次调整，把动态系统也做出来，不出问题就可以了；第二个月的时候开始梳理一些供应商合同，把营业税进行一些清理，第三第四个月的时候可能制成的土地增值税的手册，然后开始对定价和招投标进行一些调整，可能在这几个月会犯一些错，这就要看每个财税人员的素质了。

9问题九@察里津问：营改增过渡期老项目土地增值税清算会采用简易办法嘛？

朱光磊：土地增值税和增值税是两个税种，他们之间的唯一关联是，原来的营业税在土增中可以扣除，现在的增值税在土地增值税中不能扣。

10问题十@Anson问：对于土地增值税预征税额偏高有什么好对策吗？比如预征税5%，但是实际我们测算才2点多，很多资金还占用着不一定能退。

朱光磊：预征税率这个权限是归各个税务机关自己掌握的，这是税务机关的一个管理权限，大部分机关还是属于一刀切的。所以这块没有办法给到你很好的建议。