营改增后全部差额征税行为、影响分析、发票如何开具（更新版）

8、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

【影响分析】

扣除土地受让金，可以降低房地产开发企业增值税负，对于购买方为非增值税一般纳税人的单位或其他个人，因不能传导至下游，有利于降低流转税负、促成交易；可以全额开具专用发票，对下游无影响。

9、适用简易计税方法的二手房销售服务（包括一般纳税人、小规模纳税人、自然人）。

【影响分析】

销售额=收取的全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价，可以全额开具专票，对下游无影响。

10、电信企业为公益性机构接受捐款销售额=收取的全部价款和价外费用-支付给公益性机构的捐款   

【影响分析】

其差额扣除部分（即接受的捐款），不得开具专票，可以开具普票。其余部分可以开具专票。纳税人符合差额征税条件的，应在2016年5月1日后、第一次申报差额计税前向主管国税机关申请备案。

11、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

【影响分析】

选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票；差额部分，仍可以开具专票。

12、纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。

【影响分析】

向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票；差额部分，仍可以开具专票。

二、简易计税（含一般纳税人选择适用）按差额确定为销售额的应税行为

1、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

【影响分析】

可以全额开具专用发票，对下游无影响。

2、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

【影响分析】

可以全额开具专用发票。

3、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【影响分析】

可以申请代开全额开具专票。

4、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【影响分析】

购买人非其他个人，可以申请代开全额开具专票

5、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

【影响分析】

购买人非其他个人，可以申请代开全额专票。

6、小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

【影响分析】

全额征税可以代开全额专票；差额征税可以就差额开具专票。

三、上述应税行为差额扣除需取得的合法凭证

需取得如下合法凭证：

1、支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

2、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

3、缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

4、扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

5、国家税务总局规定的其他凭证。