房地产企业融资活动利息涉税处理要点归纳

　　本文看点：房地产企业是资金密集型企业，有人说融资能力是地产企业的看家本领。在国家对房地产调控趋严、银行信贷紧缩的环境下，就决定了房地产企业的资金来源渠道多样，除从银行等金融机构融资外，还需要向非金融机构和自然人融资，不同融资渠道的资金来源的利息，涉税处理有所不同。

　　智慧源（中国房地产财税咨询网），作为16年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对不同融资渠道来源的借入资金利息涉税处理要点进行了梳理、归纳，希望对您有所帮助。

　　一、来自于银行等金融机构资金利息的涉税处理要点

　　（一）项目公司直接从银行借款的涉税处理要点

　　1、增值税

　　按照财税[2016]36号文规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　2、土地增值税

　　因为资金直接来自于银行，能够按转让房地产项目计算分摊的，可以据实扣除。

　　3、企业所得税

　　因为资金直接来自于银行，可以在税前据实扣除。

　　（二）关于集团“统借统还”

　　1、内部使用不“加价”情况下，免增值税。

　　2、统借统还归根结底是使用外部资金，非关联方之间借贷。

　　（1）企业所得税

　　下属企业支付的利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除；

　　（2）土地增值税

　　凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　二、向非金融机构借款利息的涉税处理要点

　　（一）税务凭据：税务局代开利息发票。

　　（二）非关联方涉税处理

　　1、增值税

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值税

　　通常情况下，不允许扣除，具体视地方规定。

　　3、企业所得税

　　利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。

　　（三）关联方借款利息企业所得税处理

　　1、通常情况

　　利息扣除考虑“双限”，即“资债比”非金融企业2：1的限制和同期金融机构贷款利率限制。

　　2、例外情况

　　按照财税[2008]121号第二条规定，提供相关资料，证明交易活动符合独立交易原则的或者企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

　　3、注意事项

　　（1）可按金融企业同期同类贷款利率标准扣除，超出部分，需要在年底汇算时调整（预缴企业所得税时不用调）

　　（2）提供《金融企业的同期同类贷款利率情况说明》

　　根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　三、向自然人借款利息的涉税处理要点

　　（一）税务凭据：税务局代开利息发票。

　　（二）签订借款合同，内容真实、合法、且不具有非法集资目的。

　　（三）相关代价

　　1、个人所得税20%，

　　2、流转税起征点：每月低于3万，超过3万，增值税征收率3%（按照小规模纳税人标准）。

　　（四）企业所得税限制

　　1、利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。

　　2、自然人股东受资债比限制。

　　3、内部职工、其他人员无资债比限制。

　　（五）其他

　　1、增值税

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值税

　　同向非金融机构借款。

　　四、其他

　　一般情况下，境外融资利息、信托利息、委贷利息、基金利息、债券利息、财务顾问费等无法在土增税前列支。