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4 企业长租自管模式 4.1 情况描述 该模式指的是在政府的规划引导和产业定位分析的指导下，经农村集体经济组织表决同意后进行土地整理，并通过集体土地公开流转的方式引入社会资本(企业)进行开发建设、运营管理及招商等，土地的流转年限不能超出国家政策、法律规定的最高年限。该模式有促进投资主体多元化，充分发挥市场配置资源的作用。 4.2 典型案例 项目属于拆除重建类“工改工”项目，现状为集体建设用地工业区，规划改造土地面积250亩，拟通过企业长租自管模式进行升级改造。具体为： 一、改造项目方案经农村集体经济组织股东表决通过，由村集体经济组织收回原用地者承租的土地使用权，并以货币支付土地前期整理费用，包括改造范围内集体土地使用方提前解除租赁合同的违约费用及拆迁补偿费用。 二、完成土地整理达到可出让条件后，农村集体经济组织通过表决将集体土地使用权公开流转，其中100亩土地为出让，出让年限为30年，150亩为租赁，租赁年限20年，前10年土地租金一次性收取，后期土地租金按年收取。甲开发企业(受让方)向农村集体经济组织支付相关价款，将土地开发建成新的工业园区。 4.3 税务事项处理意见 该典型案例的税务事项涉及四个纳税人，分别是集体土地使用方、农村集体经济组织、土地受让(承租)方(甲开发企业)，工程施工方。涉及的主要税种包括增值税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税。 4.3.1 集体土地使用方 农村集体经济组织以货币向集体土地使用方支付提前解除租赁合同的违约费用及拆迁补偿费用等。 一、增值税 集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。 二、企业所得税 集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府“三旧”改造、取得县级以上(含县级)批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理。 4.3.2 农村集体经济组织 农村集体经济组织将土地使用权流转，并取得流转收益。 一、增值税 (一)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。 (二)农村集体经济组织将土地租赁取得收益，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，出让集体土地使用权不属于土地增值税的征税范围。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，农村集体经济组织出让集体土地使用权取得的出让收益，应按规定计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 如果属于产权转移情形的，一次性计入企业所得税收入总额;如果属于租赁服务情形的，按照受益期间分期计入企业所得税收入总额。 4.3.3 土地受让(承租)方(甲开发企业) 甲开发企业向农村集体经济组织支付地价(租金)款，受让(承租)土地并开发建成新的工业园区。 一、契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条的规定，承受出让集体土地使用权不属于契税征税范围。 二、城镇土地使用税 (一)甲开发企业以出让方式取得土地使用权，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用权;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 (二)甲开发企业直接从农村集体经济组织承租集体所有建设用地，根据《财政部 国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2017]29号)规定，应缴纳城镇土地使用税。 三、企业所得税 (一)根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，土地受让方利用建筑物取得的经营收入，应计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 (二)土地受让(承租)方在土地上出资增设建筑物属于固定资产，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计提折旧;属于改建支出的，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定分期进行摊销。 4.3.4 工程施工方 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。 一、增值税 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。 二、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 5 政府统租统管模式 5.1 情况描述 该模式指的是在工业园区确有改造必要，但社会资本介入园区土地整理的意愿不强，或农村集体经济组织难以选定合作方的情况下，通过农村集体经济组织表决同意，并经相关部门批准，政府通过统租方式协助农村集体经济组织完成前期土地整理后，由农村集体经济组织以公开流转的形式供地，由竞得人进行开发建设，并按约定的方式返还政府前期土地整理的成本。 5.2 典型案例 该项目属于拆除重建类“工改工”项目，现状为集体建设用地工业区，规划改造土地面积350亩，拟通过政府统租统管模式改造为现代化产业园。具体为： 一、农村集体经济组织股东表决通过项目方案后，由镇土地发展中心与农村集体经济组织签订土地统租合同，连片接租农村集体经济组织原已对外租赁的土地使用权。 二、镇土地发展中心具体开展改造实施，以货币垫支土地前期整理费用，包括改造范围内集体土地使用方提前解除租赁合同的违约费用及拆迁补偿费用。 三、镇土地发展中心完成土地整理后，统租合同终止。农村集体经济组织通过表决将整理后的集体土地使用权公开出让，出让年限为40年，甲开发企业(土地受让方)向农村集体经济组织支付地价款以及前期土地整理垫支款，受让土地并开发建成新的工业园区。 四、农村集体经济组织取得土地出让收益后，按约定向镇政府返还其前期土地整理垫支款。 5.3 税务事项处理意见 该典型案例的税务事项涉及四个纳税人，分别是集体土地使用方、农村集体经济组织、土地受让方(甲企业)、工程施工方。涉及的主要税种包括增值税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税。 5.3.1 集体土地使用方 镇土地发展中心以货币向集体土地使用方支付提前解除租赁合同的违约费用及拆迁补偿费用等。 一、增值税 集体土地使用方因提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。 二、企业所得税 集体土地使用方因提前解除租赁合同，而收到的违约费用、拆迁补偿费用等经济利益，对纳入政府“三旧”改造、取得县级以上(含县级)批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理。 5.3.2 农村集体经济组织 农村集体经济组织将土地使用权公开出让，并取得出让收益。 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，出让集体土地使用权不属于土地增值税的征税范围。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，农村集体经济组织出让集体土地使用权取得的出让收益，应按规定计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 如果属于产权转移情形的，一次性计入企业所得税收入总额;如果属于租赁服务情形的，按照受益期间分期计入企业所得税收入总额。 5.3.3 土地受让方(甲开发企业) 甲开发企业向农村集体经济组织支付地价款，受让土地并开发建成新的工业园区。 一、契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定，以出让方式受让集体土地使用权不属于契税征税范围。 二、城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 三、企业所得税 (一)根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，土地受让方利用建筑物取得的经营收入，应计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 (二)土地受让方在土地上出资增设建筑物属于固定资产的，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计提折旧;属于改建支出的，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定分期进行摊销。 5.3.4 工程施工方 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。 一、增值税 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。 二、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 6 企业自主改造模式 6.1 情况描述 企业根据自身产业需求，依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办[2018]27号)和《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则的通知》(顺府发[2019]47号)相关文件要求，进行自主改造。 6.2 典型案例 某集团(不动产权属人)的旧厂房改造项目，由其自行出资，按照原址升级、功能改变的模式实施改造。通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议出让方式取得土地使用权后进行改造。 6.3 税务事项处理意见 该典型案例的税务事项涉及两个纳税人，分别是不动产权属人和工程施工方。涉及的主要税种包括增值税、房产税、契税和企业所得税。 6.3.1 不动产权属人 不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。 一、增值税 不动产权属人为房地产开发企业的，通过协议方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。 二、房产税 (一)根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。 (二)根据《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》((87)粤税三字第6号)规定，自行改造企业扩建、改建装修后的已税房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。 三、契税 根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函[2008]662号)规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 四、企业所得税 (一)企业改造完成作固定资产自用的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销;未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。 (二)改变土地用途所补缴的土地出让金及发生的相关支出，按无形资产摊销处理。 6.3.2 工程施工方 工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。 一、增值税 工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。 二、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 |
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