土地增值税清算有时也需要“壮士断腕”

　　税情前言

　　土地增值税因其频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。之所以会引起如此多的争议，主要原因不外乎两点：税率太高、计税依据和扣除项目的认定复杂。也正因为如此，企业办税人员和税务师在进行土地增值税清算时，往往会设计出多个清算方案，以求最低税负。部分比较有经验的纳税人，甚至会在项目快要竣工之前就提前进行预清算，预测土地增值税税负，以便有更多的时间和精力来应对它。

　　目前，企业办税人员或税务师在设计清算方案时，比较常用的方法有：清算单位的选择、开发成本分摊方法的选择等。今天阿牛哥就结合一个亲历的案例，跟大家分享一个“壮士断腕”的清算方案。

　　清算方案

　　A公司所开发的M项目可售面积240,000平方米(假设全部为普通住宅)，均已全部对外销售，实现不含税收入180,000万元。取得土地使用权成本为46,000万元，房地产开发成本69,000万元。此时，增值额为30,500.00万元(影响较小，暂不考虑税金及附加的扣除)，增值率20.40%,应纳税额9,150万元，考虑企业得税的影响，税负为6,862.50万元。

　　面对这样一个尴尬的增值率，A公司心有不甘。按照常用的方法：选择多个清算单位清算，虽然开发时间比较早的清算单位增值率低于20%，但开发得比较晚的清算单位增值率特别高，适用税率最高达到40%;由于产品业态单一，成本分摊方式上难有作为;虚增成本吗?更加不可取。这下可把A公司的老板给急坏了。

　　面对如此困境，土地增值税清算会议自然少不了。会议上，在财务人员介绍项目情况的时候“阿牛哥”注意到，M项目分三期开发，目前一期和二期A已经竣工并交房，二期B和三期分别今年年底和下年第一季度末才交房，账面显示尚未抵扣的增值税进项税额约有3200万元。

　　对此，阿牛哥向A公司提出以下“壮士断腕”式的税收筹划方案：

　　1、提高小区品质，对小区基础设施如：绿化、智能化(摄像头，原来没有)等方面增加支出，适当增加成本支出。

　　2、放弃部分增值税进项税的抵扣权利，进行进项税额转出，增加开发成本。

　　会议现场，对两种方案分别进行了测算：

　　1、工程部认为，通过提高品质，合理增加的成本金额，约300万元。此时测算普通住宅的增值率为20.09%。就算适当再合理增加成本，也是一个接近20%的增值率，容易被税务审核时调减成本，使得增值率高于20%，不够安全。

　　2、对放弃部分增值税进项税的抵扣权利，A公司选择放弃2,000万元的进项税额不予抵扣，此时增值率为18.34%，若要普通住宅增值率达到20%，需要调减约1500万元的成本，比较安全。

　　此时，其对A公司总的税负影响如下：

　　从测算结果看，税负从6,862.50万元，降低至1,500.00万元，节税5,362.50万元。效果非常显著。

　　当然，在实务过程中土地增值税清算方案千千万，“壮士断腕”只是其中的一个，该方案也具有税收筹划方案的共同的局限性，即不具有普遍适用性，需要结合项目具体情况判断是否适用。同时税收筹划方案没有最好，只有更好，阿牛哥跟大家分享的每一个案例，均只求“抛砖引玉”，欢迎大家留言探讨。

　　延伸阅读

　　1、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)

　　2、《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)