某房地产开发公司应缴未缴税款案

　　一、案件背景情况

　　（一）案件来源，该案件为市局专项检查案件，建议立案检查。

　　（二）纳税人基本情况：该公司成立于2001年09月07日，经济性质有限责任公司，注册资金3000万人民币，法人代表：XX，经营范围为有限责任公司，公司经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营；法律、法规未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动。注册地点北京市XXXXXX，在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税、车船使用税。

　　根据局里工作安排及评估意见，检查人员于2007年03月16日至2007年07月03日对北京某房地产开发有限责任公司2004年01月01日至2007年02月28日缴纳地方各税的情况进行了检查。

　　二、检查过程及采取的方法

　　1、查前预案

　　通过互联网及市局大系统的有关资料，搜集涉税疑点。分析该公司开发的项目收入构成情况，重点科目重点审核。

　　2、完整取证，认真核实

　　调取五证及有关批复文件、合同等相关资料，结合帐簿凭证进行全面核实检查。对财务人员进行询问，到有关管理部门调查核实销售商品房情况。

　　三、违法事实及处理结果：

　　（一）违法事实：

　　1、营业税检查情况

　　该公司开发建设的项目名称为“XXX住宅小园”，该项目于2002年批准立项，建设地点：朝阳区洼里乡关西庄，总占地面积68463.45平方米，总建筑面积242647.67平方米，项目用途为住宅及商业。该项目于2004年6月开始预售，房屋均价4，500元/平方米。

　　该公司营业税计税收入为房屋销售收入，房屋销售收入主要由购房款、定金和学校补贴三项收入组成，2004年1月至2007年2月共应缴纳营业税31430130.01元，已缴纳营业税31505596.00元，多缴纳营业税75465.99元，是由于会计处理的失误。经审核，营业税缴纳存在滞纳的情况。

　　2、城市维护建设税、教育费附加

　　该公司2004年1月1日至2007年2月28日应缴纳营业税31430130.01元，该单位所在地城市维护建设税适用税率为7%，应缴纳城市维护建设税2200109.10元，实际缴纳2205391.71元。多缴纳城市维护建设税5282.61元。经审核，城市维护建设税缴纳存在滞纳的情况。

　　该公司2004年1月1日至2007年2月28日应缴纳营业税31430130.01元，该单位所在地教育费附加征收率为3%，应缴纳教育费附加942903.90元，实际缴纳945167.88元。经检查，暂未发现问题。

　　3、土地增值税检查情况

　　该公司开发的项目立项为住宅，根据京计投资字（2002）XXXX号文《关于XXX住宅小区享受有关优惠政策的请示》的规定，现已销售的住宅享受经济适用住房政策，不预缴土地增值税。另外，检查中发现该项目一层为商业用房于2004年开始销售，应预缴土地增值税。经审核，该公司2006年3月1日前共取得商业用房销售收入11766943.00元，应预缴土地增值税117669.43元，2006年3月2日后共取得商业用房销售收入370000.00元，应预缴土地增值税3700.00元，经审核，该公司2004年1月-2006年12月31日已预缴土地增值税0元，少预缴土地增值税121369.43元。

　　4、房产税检查情况

　　该公司2003年7月-2006年12月租赁北京某大学场地，并自行建立简易房屋进行办公，房屋建成时间为2003年7月，开发成本为390413.00元，2004年1月至2006年12月少缴纳房产税9838.41元。

　　5、城镇土地使用税检查情况

　　（1）、自用土地

　　该公司2004年1月至今租赁北京某大学场地办公，未发生应税行为。

　　（2）、开发土地

　　截止到2005年12月31日，该公司开发项目房屋总建筑面积242647.67平方米，已销售房屋的建筑面积113045.32平方米，总占地面积68463.45平方米，计税面积36567.52平方米，该房屋坐落地土地使用级别为5级，该公司2005年应缴城镇土地使用税36567.52元，实际缴纳城镇土地使用税8951.80元，应补缴城镇土地使用税27615.72元。

　　（二）处理结果：

　　针对检查中发现的问题，并根据涉税违法行为的情节和性质，对该单位进行以下处理：

　　1、土地增值税

　　根据京地税地[2003]73号《北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》第八条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，京地税地[2003]653号文件《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》第三条的有关规定，该公司应补缴未预缴的土地增值税121369.43元。

　　2、房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，京财税[2006]374号《转发财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》第一条，京财税[2000]1718号《北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴房产税9838.41元。

　　3、城镇土地使用税

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条，京地税地[2005]550号《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税用管问题的通知》的有关规定，该公司应补缴城镇土地使用税27615.72元。

　　4、滞纳金

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳营业税滞纳金864720.75元，应缴纳城市维护建设税滞纳金60530.45元，应缴纳房产税滞纳金2843.29元，应缴纳城镇土地使用税滞纳金4556.59元，应缴纳土地增值税滞纳金99.90元。

　　四、案例分析：

　　通过对北京某房地产开发有限责任公司案件的检查情况看，售房款不按期缴纳营业税，存在滞纳的情况需引起注意：

　　1、应加大税法的宣传力度，特别是行业税法的宣传。

　　2、了解行业特点，直接找到漏税环节。

　　3、加强稽查力度，进一步规范纳税人的纳税行为。