物业管理营改增“优质服务的背后”你是否选择了优质的税收？

    自2016年3月24日，财政部及国家税务总局联合公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号（以下简称“36号文”）以来，针对房地产业、建筑业的营改增话题探讨一直就没有停止过，而跟我们生活息息相关的物业管理服务业，却分析很少，本人谈不上去填补空白，只是想为物业管理服务业的同仁们了解营改增尽一点自己的微薄之力。

  在今天这个服务至上的现代社会，只有想不到，没有做不到。物业管理服务几乎已经做成了我们的“生活秘书”了，物业管理公司的服务项目囊挂了物业服务、停车服务、代交水电、房屋出租、店辅出租、维修服务、家政服务、餐饮服务、体育健身、商务代理、休闲娱乐、超市购物等等，几乎没有什么做不到的。那么营改增后，优质服务的背后你是否选择了优质的税收了呢？

  一、物业管理服务（物业管理费、停车费）

  狭义物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

  从以上对物业管理的解释，结合36号文的相关规定，在物业管理服务中为维护卫生、绿化、环境等收取的物业管理费属于商务辅助服务中的物业管理服务，适用6%的税率。对业主公共产权的停车位，物业公司并未为此支付费用，仅属于对公共交通进行管理，物业公司管理车辆停放，对内收取停车费属于商务辅助服务中的物业管理服务，适用6%的税率。而对外提供的停车服务则属于代业主提供的不动产租赁服务，适用11%的不动产租赁服务税率。

  二、物业代理服务（房屋出租代理、商务代理）

  物业公司在为业主提供物业管理的同时，为业主提供房屋出租代理，收取一定的中介费用属于商务辅助服务中的经纪代理服务，适用6%的税率。为业主提供的代理租车、代理订票、代写文书等属于商务辅助服务中的经纪代理服务，适用6%的税率。

  三、物业销售服务（家电产品销售）

  物业公司在为业主提供物业管理的同时，为业主提供家电产品的维修与销售，如更换灯泡、水电维修等，属于货物销售与修理修配业务，适用17%的税率。

四、物业租赁服务（门面、场所租赁）

  对物业公司代业主出租的公共设施，如门面、会所、幼儿园等，属于代业主提供的不动产租赁服务，适用11%的不动产租赁服务税率。

五、物业体育服务（游泳、健身）

  对物业公司在业主公共产权的游泳馆、球场等提供的体育服务，属于生活服务业的文化体育服务适用6%的税率。

  对以上列举的服务项目，你一定是看迷惑了，那么物业公司到底要如何交税呢？如何才能实现税负最低呢？这个还真不能千篇一律的回答，因为不同的物业环境，不同的物业管理服务，都将会适用不同的税率。加之营改增后根据物业公司的连续12个月销售服务金额是否超过500万元，或根据企业自身管理的需要，会登记为一般纳税人或小规模纳税人，对不同企业类型又将适用不同的税率的征收率。

  在此，我建议物业公司根据自身企业经营项目的特点从以下几个方面考虑税收筹划：

  一、根据企业的进项税额大小选择企业类型，物业管理服务如果进项税额占收入的比率大于3%，选择一般纳税人有利，反之选择小规模纳税人有利。

  二、在兼营不同税率的服务中，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，根据36号文附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率，容易让企业得不偿失。

  三、在考虑兼营的同时，还在考虑混合销售，企业项目综合服务中，一定要让低税率的服务占主导地位引导高税率的服务，这样就会让混合销售适用低税率，如在体育场馆销售货物，适用文化体育服务税率6%。