重庆国税8月4日营改增口径:营改增实务中的60个问题

16、房地产企业按约定将公共配套的学校无偿移交给政府部门,是否属于36号文第14条中的"单位无偿转让不动产,但用于公益事业或以社会公众为对象除外",不视同销售,不征收增值税?

回复：应根据房地产企业与政府部门的具体合同内容进行判定：如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，用于公益事业或以社会公众为对象，符合36号文相关规定，不视同销售，不征收增值税；如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，但并非用于公益事业或以社会公众为对象，则按视同销售，征收增值税。

17、我辖区房地产企业收到的建行“善融商务”平台以按揭贷款的5%购房补贴款项应该按什么品目征税？

回复：

购房者通过“善融商务”平台办理的按揭贷款，与房地产开发企业销售金额一致的，则房地产企业收到的购房补贴款项应按提供“经纪代理服务”征收增值税。

购房者通过“善融商务”平台办理的按揭贷款，与房地产开发企业销售金额不一致的，则房地产企业收到的购房补贴款项应按“不动产销售”征收增值税。

18、建筑企业跨区、县提供建筑服务由于未扣除分包款形成多缴的情形，该如何退税？

回复：分两种情形分别处理。

（1）营改增前多缴的营业税款

在原营业税制度下，对特定情形给予了一些差额征收的政策，且由于纳税人个体收入和支出的所属期不同，会出现先取得收入，后可以差额的情况，也会出现收入确认少，差额确认多的情况。按照有关规定，国、地税的管辖权是确定的，并且每个税种对应的预算科目、预算级次都不一样，为了保证中央和地方财力划分、税款入库科目准确，明确了营业税下未减除完毕的部分在营改增后，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

（2）营改增后多缴的增值税款

若最终完工按项目清算后，仍旧出现多缴增值税的，在总局新政策文件明确前，暂按以下方式进行处理：①选择适用简易计税方法计税的，由于以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，其税款已在建筑服务发生地全额缴纳，所以应向建筑服务发生地申请退税；②选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额按2%征收率计算应预缴税款，应由机构所在地对申报多缴的税款进行退还。机构地退还后仍旧出现多缴增值税的，应向建筑服务发生地申请退还多预缴的税款。

19、2016年5月1日后为房地产老项目提供建筑、安装、装饰服务（合同签定时间在5月1日后）是否适用简易计税方法？

回复：36号文件规定：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

此外，一般纳税人以清包工、甲供材方式提供建筑服务也可适用简易计税方法计税。

20、自然人之间转让土地使用权，合同约定价格明显偏低，特别是低于地税价格评估系统中的价格，国税办税厅受理发票代开申请时，如何掌握？是否可以依据地税的价格评估系统来，具体操作规范市局可否明确？

回复：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。

由税务机关核定计税价格应当同时满足两个条件：一是价格明显偏低或者偏高；二是不具有合理商业目的。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。不同时具备上述两条件，税务机关不得核定计税价格。

21、房地产开发企业在4月30日前已进行竣工结算，实际交房面积与房屋销售时面积有出入，所以房款有增有减，但由于住户未及时前来补退款，到5月1日之后还陆续有住户前来进行补退款，那么由于实际面积增加而补缴的房款应计缴增值税还是营业税？

回复：（1）对于销售面积大于实际交房面积，产生的退款所带来的多缴税款，其实质是多缴了营业税，应当向原主管地税机关申请退还营业税；（2）对于实际交房面积大于销售面积，补交房款产生的应纳税额，应根据实际纳税义务发生时间进行判定：①纳税义务发生时间在试点前的，应缴纳营业税；②纳税义务发生时间在试点后的，应缴纳增值税。

22、财税〔2016〕36号附件3第六条规定：“上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”依据此文件，营改增后，发电厂对外转让小火电机组容量指标，应可继续享受增值税减免优惠。

回复：财税[2016]36号文件附件3第六条，是对附件3中已列举税收优惠项目适用优惠政策的解释，而不是指的试点前所有享受免征营业税税收优惠的项目。

23、关于房地产开发企业房地产老项目的确定问题。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条规定：房地产老项目，是指（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

在现实工作中，房地产开发企业需先经过发改委立项，进行场地平整、地下层开挖、地质勘探等前期工程，完成前期工程，达到主体建筑施工的条件，并与建筑工程承建方签订建筑工程承包合同后，建设主管部门才能核发《建筑工程施工许可证》。

对于房地产开发企业4月30日前以前期工程，并已签订前期施工合同，但未取得《建筑工程施工许可证》，5月1日后取得《建筑工程施工许可证》且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目能否认定为房地产老项目？

回复：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

该房地产开发企业已取得《建筑工程施工许可证》，并且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，不能认定为房地产老项目。

24、保洁公司人员到其他单位从事保洁服务能否按劳务派遣计算缴纳增值税问题。

保洁公司承接保洁业务后，派遣固定人员到服务单位从事保洁服务，并接受服务单位的管理并为其工作，能否按劳务派遣服务政策选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除派出保洁人员的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税？

回复：根据财税[2016]47号文件规定，劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。符合政策规定的，可以按劳务派遣服务选择差额纳税。

25、财税[2016]36号文附件3第二十七条关于合同能源管理服务的增值税免税条件有两个：一个是技术条件要求；另一个是签订的合同格式和内容。请问对合同能源管理服务免税是否是特指专业合同能源管理公司，对于兼有合同能源管理服务的企业是否可享受增值税免税优惠。

回复：根据财税〔2016〕36号文附件3第一部分第二十七条规定，“同时符合下列条件的合同能源管理服务：1.节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术，应当符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求。2.节能服务公司与用能企业签订节能效益分享型合同，其合同格式和内容，符合《中华人民共和国合同法》和《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定”，免征增值税。因此，对于兼有合同能源管理服务的纳税人，只要同时满足两项条件，其提供的合同能源管理服务收入可享受免征增值税。