黑铁时代房地产企业现金流管理的六大策略

　　继白银时代后，万科又宣称房地产企业进入黑铁时代，黑铁时代意味着什么?万科给出的解释是要么生、要么死。那么黑铁时代决定房地产企业生死的又是什么呢?答案只有一个就是现金流，如何管理现金流呢?笔者总结了六大策略供读者参考。

　　一、调整投资策略，果断放弃商业比例过高的项目

　　从产品去化速度分析，一般是普通住宅是去化最快的产品，商业、豪宅和车位去化相对较慢，而在目前市场中商业相对饱和，豪宅需求在萎缩。在黑铁时代，一个项目特别要注意投资项目的产品业态比例，如果商业建筑面积比例超过总建筑面积20%就要引起注意，如果超过30%就应该果断放弃(核心城市的黄金地段除外)，因为大概率项目的利润会沉淀为难以变现的商业资产，会极大影响企业的现金流。

　　二、珍惜企业信誉，建立多层次融资渠道

　　近些年地产公司融资一直受到政策严格监管，中小地产企业从银行系统取得融资的难度很大，一方面是行业监管限制，另一方面是一些中小房企自身实力弱，抵押品不足。做为地产公司而言应当考虑多层面的融资渠道，不局限于银行系统，多方接触信托、私募以及其他资金充裕的私人企业，为企业建立不同条件、不同融资成本的融资通道。另外就是要珍惜信誉，房企黑铁时代，信誉比金子都珍贵。

　　三、聚焦主业，剥离可变现的非核心资产

　　房地产企业也有细分市场，有人擅长做普通住宅，有人擅长做高端住宅，有人擅长运营商业。对一些地产企业而言，要想清楚自己的核心竞争力在哪里，只做自己最强的那个点，在合适的时候以合适的价格将非核心资产快速剥离变现，聚焦主业，在主业或细分市场上深耕，构建并扩大自身的竞争优势。

　　四、比任何时候都要关注应收账款和应付账款

　　现金流管理的一个重要课题就是账期管理，地产企业从拿地到交付是生产过程，在这个过程中前期是投入，中后期是回收。在行情下行压力下，地产企业应当比以往任何时候都应关注应收账款和应付账款，缩短应收账款可以加快回款步伐，延长应付账款可以延缓资金外流。开源节流是生存之道。

　　五、研究客户购买心理，以客户需求为中心打磨产品

　　国内地产公司很少研究项目所在区域客户需求情况，少数研究客户需求的机构也是以以往成交的数据或购买行为来做事后分析，没有真正意义上去研究客户购买心理，开发商也没有打造出能让客户尖叫的产品，很多地产企业在产品开发时对客户需求研究不足，仅凭经验在判断。最好的产品就是现金流的保证，只有以客户需求为中心的产品才具备好产品的基本条件。

　　六、追求效率，捂紧钱袋子

　　行情不好的原因是供需失衡，而行情不好也是治愈供需失衡的良药，因为行情不好是一个洗牌的过程，不是行业没有需求了，而是行业太乱了，行情不好会自然淘汰一批企业出局，就像前几年钢铁市场一样，破产和重组一批经营不善、效率低下的企业后，减少了供给，修复了供求关系，行情自然会好起来。地产行业也是一样，目前正处于一个洗牌的过程，谁更高效、谁成本更低、谁经营更好，谁活的时间就会更长，谁就能成为市场中最后的赢家，在此之前，追求效率，管理好自己的钱袋子，把每一分钱都花到刀刃上。