合作开发房地产过程中的四种转性合同 一.最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)确定转性合同的法理基础 二.四种转性合同认定的判断标准 因此,此类合同的认定的判断标准是,提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险,如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险,那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险,而只是约定收取固定利益,那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。 ② 认定中应该注意的问题 本文认为,这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险,只获取固定利益,而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即,只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益,而不承担经营风险,尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险,也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。 如果在这种情况下,相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务,那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。 第二,固定利益的含义。 B.可以表现为货币,但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币,但并不以货币为限。可以是固定数量的货币,也可以固定数量的房屋,还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合,甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。 如果合同中约定提供土地一方要求合作开发风险是“少赚不赔”,严格说来,提供土地一方的利益不是固定的,项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求,此类合同将不能认定转性为土地使用权转让合同;但事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同。如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”,可以堵塞此类合同不能转性认定的漏洞。 2、名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定 投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人,合同相对方成为房屋的出卖人。此时,当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此,此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险,如果提供资金的当事人承担经营风险,那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险,只获取固定数量的房屋,那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。 ② 认定中应该注意的问题 3、名为合作开发房地产实为借款合同的认定 因此,此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险,如果提供资金的当事人承担经营风险,那么这类合同属于合作开发房地产合同,如果提供资金的当事人不承担经营风险,那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。 ②认定中应该注意的问题 4、名为合作开发房地产实为房屋租赁合同的认定 双方当事人的真实意思在于提供资金的一方以提供的资金作为使用约定面积房屋的对价,相当于提供资金的一方支付租金,合同相对方提供约定面积的房屋给提供资金的一方当事人使用。提供资金的一方当事人为承租方,合同相对方为出租人。此时当事人的约定名为合作开发房地产实为房屋租赁。 因此,此类合同的认定的判断标准是提供资金的一方当事人是否不承担经营风险,如果提供资金的一方当事人承担经营风险,那么这类合同就属于合作开发房地产合同,如果提供资金的一方当事人不承担经营风险并只以租赁或其它方式使用房屋,那么这类合同就属于名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。 ② 认定中应该注意的问题 《司法解释》所称的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此,无论这类合同中是否有明确约定提供资金的一方以支付租金的方式使用建成后约定面积的房屋,只要约定的实质内容表明提供资金的一方当事人不承担经营风险,并只以租赁或其它方式使用房屋,都应该把这类合同认定为名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。 |
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