河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引

　　第四章 申报征收

　　第一节 申报管理

　　第二十条 房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

　　未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

　　第二十一条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，应按照纳税义务发生时间，按当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法的，以及小规模纳税人应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第二十二条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

　　小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第二节 征收管理

　　第二十三条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

　　在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据

　　第二十四条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

　　第二十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　第二十六条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　第二十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

　　第二十八条 跨县(市、区)开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　第五章 日常管理

　　第二十九条 建立涉税信息传递机制，掌握房地产企业的第一手基础信息资料。

　　(一)依托综合治税平台，建立与规划、土地、住建等部门定期信息交换制度，掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

　　(二)加强企业借款信息的监控。通过核实往来账目，对借款方进行核实，核实其是否已按规定缴纳增值税。

　　第三十条 主管税务机关定期到企业开展纳税辅导工作，掌握企业的开发项目、公共配套的规划、完工情况及预售情况等。

　　(一)对法定代表人、财务主管、工程预算等人员进行辅导，及时掌握企业的经营情况。

　　(二)查看企业账册、凭证等财务资料，重点是银行账号、预售证、竣工验收证及交付使用情况等。

　　(三)掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的监控，主管税务机关收到《房地产销售进度采集表》后，要与房产部门备案信息、申报征收信息进行比对，了解整个项目的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容。发现异常的及时给予企业预警提示，区别不同情况开展实地核查或者进行纳税评估。

　　在核实企业销售进度的同时，应监控承建单位经营情况，结合房地产企业施工进度等情况对建筑企业外管证报验、税款缴纳(预缴)情况进行核实，发现异常的及时给予企业预警提示，区别不同情况开展实地核查或者进行纳税评估。

　　(四)主管税务机关根据第三方信息确认纳税人已经取得预收款，未按规定进行预缴税款的，应责成纳税人进行预缴申报，同时，告知纳税人按季报送《房地产销售进度采集表》。

　　(五)了解企业的进项取得与工程预算,重点核实设计费、绿化费、咨询费、广告费、主要原等内容与预算是否匹配。

　　第三十一条 加强企业项目注销管理，主管税务机关收到纳税人报送的《房地产开发项目注销申请表》后7日内，对下列内容实地核查。

　　(一)该开发项目销售总体进度是否达到100%;

　　(二)销售的房产是否全部开具发票;

　　(三)所有税款是否全部结清。

　　核查结束后，对核实结果正常的，同意企业进行项目注销。发现疑点的，进行纳税评估;符合稽查立案条件的，移交稽查部门查处。

　　日常管理中常见涉税问题及核查方法见附件1。

　　第六章 预警监控

　　第三十二条 税源管理部门应当充分利用第三方信息、企业招标信息及预、决算信息、金三系统、进销项系统、增值税发票管理新系统等强化分析监控。从行业税负、进项指标、销售收入指标等方面加强预警监控，对出现异常情况的，及时进行核查、评估。

　　(一)行业增值税税负指标

　　增值税税负率=实缴增值税总额/主营业务收入×100%，增值税税负率预警值设为4%,评估期测算企业增值税税负率，与预警值进行对比，如与预警值有较大偏差可能存在不计或少计收入、多列成本费用、虚抵进项等问题。

　　(二)进项指标

　　进项监控应在项目完工后进行。审查施工合同和预(决)算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。将企业认证抵扣的进项通过与企业标书及预、决算报告进行对比，核实其进项抵扣是否合理。

　　1.核实企业钢筋、混凝土等主要原材料耗用，如其实耗超过上述预算所列标准10%(含)以上的，核实其是否存在虚抵进项的问题。

　　2.核实企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，如其超过预算标准10%(含)以上的，应通过企业及与其提供服务的单位的合同、资金往来等资料核实其业务真实性，核实其是否有虚抵问题。

　　3.建筑施工费用。通过核实建筑合同，企业与承建单位资金往来等资料与标书，预、决算报告进行对比，核实其业务真实性。

　　4.绿化等辅助工程进项金额。通过企业标书中所列绿化等辅助工程标准，结合企业预、决算报告，核实其辅助工程金额是否合理。

　　(三)销售收入指标

　　根据企业项目信息资料、第三方信息并结合其申报数据，核实其销售收入是否真实。

　　1.将自行开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和其他个人的非货币性资产等应视同销售，核实企业是否存在上述行为但未计收入。

　　2.根据相关信息，核实项目涉及的不需要办理产权登记的停车位、地下室等公共配套设施情况，核实其上述设施是否对外出售但未计收入。

　　3.对比企业同一时期发票开具情况，核实有无售房价格明显偏低的情况。

　　第七章 附则

　　第三十三条 纳税人有下列行为之一的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定处理。

　　(一)未按规定期限和要求办理项目申报的;

　　(二)未按规定期限报送税务机关要求报送的纳税资料(含电子资料)的。

　　第三十四条 其他未尽事宜，按有关规定执行。

　　第三十五条 本指引自2016年11月1日起实行。