附件1、 常见涉税问题及核查方法 对房地产开发业的核查,应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点,从立项、开发、竣工、销售四个环节入手,针对疑点调取台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料,与询问调查、账内核查与外部核查相结合的方法,审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。 (一)计税收入类 1.销售产品收取的价款和价外费用未及时入账 (1)问题描述 ①收取的售房款长期滞留在销售部门,未按规定入账。 ②采取委托销售方式销售开发产品,部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业隐匿收入。或者采取包销方式下,未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。 ③将售房款分解为两部分,一部分记入账内,另一部分记入账外。销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入未按规定入账。 ④私改规划增加销售面积,隐匿增加面积部分的收入。私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入未申报纳税。 ⑤以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费,客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入等未按规定申报纳税。 ⑥无正当理由,以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。 ⑦开发的会所等产权转给物业,未按开发产品进行税务处理,或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。 ⑧将未售出的房屋、商铺、车位出租,取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。或者发生售后返租业务,以冲减租金后实际收取的款项作为收入,冲减的租金未计收入申报纳税。 ⑨从事小产权房开发的单位和个人,不进行纳税申报。一些村民小组和个人从事房地产开发,他们既不办理税务登记手续,也不向税务机关申报应缴的各项税款。 (2)主要核查方法 ①实地察看、了解楼盘开发、销售情况,核对房源销售平面图,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售,掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 ②调取售楼处资料,收集台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档,统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单,核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 ③调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议,根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额,与申报的预售收入和销售收入比对,寻找差异,并对照检查中介服务机构的销售明细表,检查有无分解开票,隐瞒销售收入问题。 ④将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息,与账面记载面积、实地开发面积核对,检查有无私改规划,增加可售面积,销售后不计收入问题。 ⑤调查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。预交房款账号是否为个人账户而非房产开发企业账户。 2.完工前预售收入和完工后结转收入 (1)问题描述 ①在开发产品完工前采取预售方式销售,取得的预售收入未按规定预缴或少预缴增值税。 ②开发产品完工后,预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户,未按规定结转收入、申报纳税。 (2)主要核查方法 ①对照核查“预收账款”等账户及纳税申报资料,核实预收的房款是否按规定预缴税款。 ②实地察看各期楼盘开发销售进展情况,根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目,根据已售楼号、门牌号,对照预售款确定应税收入,与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对,核实预收账款是否按规定结转收入。 3.以银行按揭方式销售产品收取的价款 (1)问题描述 ①以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款、银行按揭贷款到账后,未按规定计税。 ②将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,隐匿收入。 (2)主要核查方法 ①到贷款银行核查银行按揭的保证金账户存款余额(银行按贷款额的5%-7%收取保证金),推算按揭贷款数额,与结转的收入比较,查找涉税问题。 ②到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况,核对计税收入。 ③核对银行存款日记账与银行对账单,查验从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。 (二)进项抵扣类 1、对进项税金无法准确划分多抵进项 (1)问题描述 ①存在多个房地产项目,选择不同的计税方法,对2016年5月1日后取得的进项无法准确划分,将选择简易计税老项目的进项税进行抵扣。 ②配套设施中自建自用的不动产如物业楼等,进项税金与开发商品无法划分,未执行分期抵扣政策多抵进项税。 ③未售出的开发商品转出租,如将底商出租给商店、幼儿园等,未将开发商品转入固定资产,一次性抵扣进项未做进项转出。 (2)核查方法 ①查看企业选择简易征收的老项目备案情况,对仍未完工交付使用的老项目发生的进项是否有进项税额转出情况,如申报表中无此项,进一步查看企业老项目建设进度、核对账簿。 ②了解企业自用楼房及开发商品销售、出租情况,核对是否执行分期抵扣政策。 2、虚抵进项税金 (1)问题描述 ①采取甲供材方式下,签订虚假单项合同,取得虚开钢材、水泥、砂子等专用发票。 ②从有关联关系的贸易公司购进材料或接受建筑服务,人为提高材料价格或建安费用,虚抵进项。 (2)主要核查方法 ①采取工程成本总量控制法,调查了解当地同类开发产品的平均建筑材料用量和成本,对用量过大、价格过高的建筑材料成本进行重点审查。 ②查看企业工程造价师出具的报告,看企业单体项目需用的钢筋等建筑材料用量,再根据钢筋等建材市场价格,与决算书中的成本进行比较,寻找差异。 ③审查施工合同和预(决)算书,核对工程内容,参照审计事务所出具的审计报告,对决算超出预算价格过高的项目,重点审查单项合同、补充协议的真实性。 ④调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》,核实有关材料的真实性。 ⑤掌握开发企业的关联企业,通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系虚抵进项。 ⑥对照有关合同款项支付的约定要求,审查企业资金支付情况,对长期挂账的大额应付款项,到对方核实未付款项的真实性。 ⑦审查建筑工程真实性、合理性。一是代开发票的真实性、合理性,二是工程项目和工程量的真实性、合理性。 |
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