黔府办发[2022]1号 贵州省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

贵州省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

黔府办发[2022]1号         2022-01-07

各市、自治州人民政府，各县(市、区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，加快发展我省保障性租赁住房，推进以人为核心的新型城镇化，经省人民政府同意，现提出如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记视察贵州重要讲话精神，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进实现全体人民住有所居。

　　二、基础制度

　　(一)实施范围。以贵阳市(贵安新区)为重点积极开展保障性租赁住房建设，其他符合人口净流入条件的县级以上城市和成熟的工业园区，由县(市、区、特区)人民政府组织研究本地区实际情况，制定当地保障性租赁住房实施办法、实施规划和年度计划，采取自下而上的方式，经市(州)人民政府同意，报省人民政府批准确定后纳入实施范围。

　　(二)保障对象。保障性租赁住房主要面向住房困难的新市民、青年人，对符合条件的执行计划生育政策和执行优生优育政策、复员退伍军人等群体应纳入保障范围。城市人民政府应按照保基本的原则，结合实际确定准入和退出的具体条件。

　　(三)建设标准。保障性租赁住房以小户型为主，原则上建筑面积70平方米以内的保障性租赁住房占比不低于70%。城市人民政府应按照保基本的原则，结合实际确定项目小户型具体占比和最大建筑面积。保障性租赁住房应配备必需生活服务设施，符合环保、卫生、消防等相关要求，建设适用标准执行国家有关规定。

　　(四)租金标准。建立合理的公租房和保障性租赁住房租金标准体系。原则上公租房租金标准应按不高于同地域同品质市场租赁住房平均租金的70%确定，同时考虑不同收入群体制定不同价格标准;保障性租赁住房租金标准应不低于当地公租房租金标准且不高于同地域、同品质市场租赁住房平均租金的90%，具体租金标准由城市人民政府按租赁户收入可负担、租赁企业经营可持续原则确定。各地应建立公租房和保障性租赁住房租金标准信息发布制度，定期分区域、分类型公布租金水平信息。

　　(五)引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

　　(六)坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，充分听取农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业以及房地产开发企业等各类主体意见，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并及时向社会公布。

　　(七)严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，实时、动态发布住房房源、准入核准、租赁管理等信息;编制租赁合同范本，明确权责，合理设置合同期限;建立保障性租赁住房市场联合监督工作制度，对互联网平台、住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体实施负面清单管理，严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。

　　(八)落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。城市人民政府应建立发展保障性租赁住房工作领导小组，构建部门联审机制，由住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、税务、人行、证监、银保监等部门参与，对新建、改建和改造项目的实施方案及规划联合审查，向符合条件的项目出具保障性租赁住房项目认定书。

　　(九)完善准入退出机制。城市人民政府应完善保障性租赁住房项目准入和退出制度，维护保障性租赁住房体系稳定，有序推进保障性租赁住房建设发展，实现供给平衡。对改建后保障性租赁住房项目运营期应设立最低年限，原则上在10年左右，期限届满后需退出保障性租赁住房运营管理的，应按相关规定申请办理退出手续，恢复原房屋用途，不再享受保障性租赁住房优惠政策。

　　三、支持政策

　　(一)进一步完善土地支持政策

　　1.在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　2.对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;土地用途变更后，原以划拨方式供应的应换发新的划拨决定书;原以出让方式供应的应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　3.经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅，不得分割转让;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　5.按照职住平衡原则，围绕保障性租赁住房用地开展年度需求统计，并将保障性租赁住房用地需求情况纳入年度住宅用地供应计划中，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。属地自然资源主管部门应当制定规范的土地出租合同。鼓励在新建商品房和地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，可参照《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见》(黔府办发〔2013〕39号)中“挂牌出让的新建商品住房用地项目，必须按建设项目住宅建筑总面积的5%—10%配建廉租住房、公共租赁住房”的要求，选择配建保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由城市人民政府确定。

　　(二)简化审批流程。精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。政府投资的保障性租赁住房在取得保障性租赁住房项目认定书后，可将项目建议书与可行性研究报告合并审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

　　(三)给予补助资金支持。城市人民政府应积极争取中央资金支持，符合条件的项目可积极申请专项债券，统筹做好资金保障。各级人民政府可安排补助资金用于保障性租赁住房建设。

　　(四)降低税费负担。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。从2021年10月1日起，对利用非居住存量土地和非居住存量房(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租上述保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租上述保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　(五)执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　(六)进一步加强金融支持

　　1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;省住房城乡建设厅收集汇总有信贷需求的住房租赁企业名单推送给人民银行贵阳中心支行，由人民银行贵阳中心支行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则推送给金融机构，督促银行做好融资对接服务，提高融资对接效率。在住房城乡建设部、中国人民银行和中国银保监会等多部委协调工作机制下，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　2.拓宽融资渠道，鼓励与支持法人银行业金融机构在风险可控的前提下，按照市场化、法治化原则发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。创新专项服务和产品，鼓励银行保险机构结合我省保障性租赁住房产业发展特点，积极开发具有针对性的金融产品，结合市场前景，打造专有产品，切实提升金融服务质量。加大非金融企业债务融资工具宣传推介，支持和引导符合条件的企业发行非金融企业债务融资工具，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。鼓励商业保险资金在依法合规前提下，按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

　　四、组织实施

　　(一)做好政策衔接。城市人民政府要把解决以新市民、青年人为主的各类群体住房困难问题摆上重要议事日程，对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

　　(二)深化部门协作。由省住房城乡建设厅牵头，会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、人民银行贵阳中心支行、省税务局、贵州银保监局、贵州证监局等部门加强工作衔接，强化业务指导，总结推广经验做法。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，加强信息共享、互联互通，优化办事流程，提高服务效率，确保将各项政策落实到位。

　　(三)开展监测评价。由省住房城乡建设厅牵头，会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省税务局等部门对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价，制定监测评价办法，完善监测评价指标体系，将监测评价结果纳入省人民政府对城市人民政府绩效考核范围。

贵州省人民政府办公厅

2022年1月7日

《省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》的政策解读

　　现就《省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》有关情况解读如下：

　　一、政策背景

　　今年以来，党中央、国务院对发展保障性租赁住房、完善住房保障体系高度重视，作出了一系列决策部署。6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)。7月22日，国务院召开了全国电视电视会议进行了部署安排。省委、省政府高度重视，谌贻琴书记、李炳军省长多次作出批示指示，要求抓紧贯彻落实。

　　发展保障性租赁住房，是完善住房保障体系的重要组成部分，是落实“房住不炒”、缓解住房租赁市场结构性供给不足的重要举措，是我省推进高质量发展、有效扩大投资的重要抓手，是解决新市民、青年人阶段性住房困难的重要渠道，是实现全体人民住有所居、住有宜居的必然选择，必须抓住机遇，扎实推进。根据国办发〔2021〕22号文件精神，结合我省实际研究起草了《省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下简称《实施意见》)。《实施意见》明确了发展保障性租赁住房的基础性制度和支持政策，是当前和今后一个时期指导我省发展保障性租赁住房、完善住房保障体系的纲领性文件。

　　二、主要内容和政策措施

　　《实施意见》主要明确了4个方面的政策内容。

　　(一)明确重点发展城市范围。我省目前只有贵阳市列入国家重点发展保障性租赁住房的40个城市名单。为贯彻“3个100万”和“强省会”战略部署，《实施意见》提出，实施范围以贵阳市(贵安新区)为重点，其他人口净流入的县级以上城市和成熟的工业园区，采取自下而上的方式，每年各地按照需求，报省人民政府审定同意后纳入实施范围。

　　(二)明确各类支持政策。在国办22号文件提出相关支持政策基础上，结合我省实际，细化提出了在土地、项目审批、财政金融等方面的支持政策。

　　1.土地政策方面。一是支持集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。二是支持企事业单位依法取得使用权的土地用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。三是支持产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。四是对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋允许改建为保障性租赁住房，期间不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　2.项目审批方面。一是重点发展保障性租赁住房城市要成立以政府领导为组长的保障性租赁住房工作领导小组，建立健全部门联审机制，明确项目审批操作指引，由住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、税务、人行、证监、银保监等部门参与，对申报认定为保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，出具保障性租赁住房项目认定书，并由相关部门分别办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续。二是建立健全住房城乡建设、财政、税务、电力、金融等部门和单位的联动机制，通过保障性租赁住房项目认定书，落实项目税费、民用水电气价格、金融等优惠政策。

　　3.配建方面。国家要求新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房。《实施意见》提出，鼓励新建商品房和地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，具体比例由城市人民政府确定，可参照《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见》(黔府办发〔2013〕39号)“挂牌出让的新建商品住房用地项目，按建设项目住宅建筑总面积的5%—10%配建廉租住房、公共租赁住房”规定配建保障性租赁住房。

　　4.财政金融支持方面。除按国家规定可享受保障性租赁住房中央资金支持外，省级财政对保障性租赁住房给予资金补助。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。拓宽融资渠道，鼓励与支持法人银行业金融机构在风险可控的前提下，按照市场化、法治化原则发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。创新专项服务和产品，鼓励银行保险机构结合我省保障性租赁住房产业发展特点，积极开发具有针对性的金融产品，结合市场前景，打造专有产品，切实提升金融服务质量。加大非金融企业债务融资工具宣传推介，支持和引导符合条件的企业发行非金融企业债务融资工具，用于保障性租赁住房建设运营。

　　(三)明确监督管理要求。保障性租赁住房规模体量大、政策属性强，涉及利益主体众多，需要严格监督管理，确保公平善用。一是准入管理方面，要求符合条件的租赁住房项目均应纳入保障性租赁住房规范管理，快速形成规模效应，不纳入的不得享受对保障性租赁住房的专门支持政策。二是建设管理方面，要求加强工程质量安全监管，加大监督检查力度。三是信息平台方面，建立保障性租赁住房市场联合监督工作制度，对互联网平台、住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体实施负面清单管理，严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。四是退出机制方面，对改建后保障性租赁住房项目运营期应设立最低年限，原则上在10年左右，期限届满后需退出保障性租赁住房运营管理的，应按相关规定申请办理退出手续，恢复原房屋用途，不再享受保障性租赁住房优惠政策。五是简化行政审批方面，精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。政府投资的保障性租赁住房在取得保障性租赁住房项目认定书后，可将项目建议书与可行性研究报告合并审批。

　　(四)明确组织实施要求。一是政策衔接方面，城市人民政府要把解决以新市民、青年人为主的各类群体住房困难问题摆上重要议事日程，对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等。二是部门协作方面，由省住房城乡建设厅牵头，会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、人民银行贵阳中心支行、省税务局、贵州银保监局、贵州证监局等部门加强工作衔接，强化业务指导，总结推广经验做法。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，加强信息共享、互联互通，优化办事流程，提高服务效率，确保将各项政策落实到位。三是监测评价方面，由省住房城乡建设厅牵头，会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省税务局等部门对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价，制定监测评价办法，完善监测评价指标体系，将监测评价结果纳入省人民政府对城市人民政府绩效考核范围。