鄂国税函[2003]367号 湖北省国家税务局关于印发《湖北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理[暂行]办法》的通知[全文失效]

湖北省国家税务局关于印发《湖北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理[暂行]办法》的通知[全文失效]

鄂国税函[2003]367号             2003-12-19

各市州、省直管市国家税务局：

　　为加强全省外商投资房地产开发经营企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则和国家税务总局国税发[1995]153号《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》、国税发[1999]242号《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》、国税发[2001]142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》等有关规定，并结合我省工作实际，特制定《湖北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

　　附件：湖北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理(暂行)办法

湖北省国家税务局

2003年12月19日

湖北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理(暂行)办法

　　为加强外商投资房地产开发经营企业所得税的管理，规范外商投资房地产企业的纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则和国家税务总局国税发[2001]142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》等有关规定，制订本办法。

　　第一章 税务管理

　　第一条 凡在湖北省境内设立的从事房地产开发经营的中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外商投资股份制企业和外国企业(以下简称企业)适用本办法。

　　第二条 专业从事房地产开发经营的企业，不属于税法第七条和第八条规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。

　　第三条 企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关证件，向主管税务机关申报办理税务登记，按时申报纳税，接受主管税务机关的监督管理。

　　第四条 各级国家税务局涉外分局(科)依法负有对所辖房地产外商投资企业所得税的征收、管理、检查、处罚和税收政策的执行和监督职能。

　　第二章 纳税申报

　　第五条 缴纳企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后十五日内预缴;年度终了后五个月内汇算清缴，多退少补。对预售房地产的按主管税务机关核定的预计利润率申报缴纳。

　　第三章 税款征收

　　第六条 企业其实际开始生产、经营之日，以其首次取得房地产开发经营项目之日为准，如首次取得房地产开发经营项目的日期在营业执照签发日之前，则以其营业执照签发之日为准。

　　第七条 企业应以其当期销售收入，扣除当期相应的成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依据税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

　　应纳税额=(应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税)+当期预征所得税。

　　第八条 企业预售房地产取得的预收款，按不低于15%的预计利润率计算预计应纳税所得额。各地主管税务机关应根据当地房地产实际情况，确定预计利润率，预征企业所得税。

　　第四章 收入的确定

　　第九条 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业实际应纳税额。

　　第十条 房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

　　(一)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

　　(二)采取分期付款或预售款方式销售的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

　　(三)采取以土地使用权或其它财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

　　(四)采取银行提供按揭销售的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　(五)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

　　2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

　　3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

　　4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

　　委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

　　(六)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

　　2、待售开发产品企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

　　第十一条 外商投资房地产企业开发产品视同销售收入的确认。视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。视同销售行为的确认：

　　1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;

　　2、将开发产品转作经营性资产;

　　3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;

　　4、以开发产品抵偿债务;

　　5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

　　视同销售行为收入的确认：

　　1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确认;

　　3、按成本利润率确定，开发产品的成本利润率不低于15%。

　　第十二条 代建工程和提供劳务收入的确认。房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

　　第十三条 包销业务收入的确定。境外企业与企业签定房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证，其包销业务属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收益为包销业务收入即实际应纳税所得额，应按税法第十九条规定征收企业所得税。

　　第十四条 代销、承销业务收入的确定。境外企业与企业签定房屋代销、承销协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格和数量作依据计算企业房地产销售收入。

　　第五章 成本费用的确认

　　第十五条 外商投资房地产企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

　　可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

　　第十六条 外商投资房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

　　第十七条 外商投资房地产企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

　　第十八条 外商投资房地产企业向境外代销、包销、承销支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。

　　第十九条 凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

　　第六章 法律责任

　　第二十条 外商投资房地产企业应按本办法规定缴纳企业所得税，对不按规定执行的将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实施处罚，情节严重的将追究其刑事责任。

　　第二十一条 本办法最终解释权在湖北省国家税务局。

　　第二十二条 本办法自二00四年元月一日起执行。对二00三年十二月三十一日以前，已按主管税务机关核定的预计利润率预征的企业所得税不再调整;对未预征的，按本办法执行。