重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿]

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿]

　　根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部、国家税务总局的相关规定，现就土地增值税若干政策执行问题公告如下：

　　一、房地产项目清算有关规定

　　(一)清算单位及分类

　　房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位，工程规划分期的，以分期为清算单位。

　　土地增值税清算单位包括多种房地产类型的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别确认计税收入和扣除项目金额，计算土地增值税。

　　(二)土地及房地产开发成本确认

　　1.房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型(简称成本对象)核算并准确归集的，经税务机关审核认定，可按实确认土地及房地产开发成本。

　　2.房地产项目土地及房地产开发成本不能单独核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算。

　　(1)土地成本：同一房地产项目包括多个清算单位的，土地成本按各清算单位土地面积占比计算分摊。同一清算单位包括多种房地产类型，且占地相对独立的，土地成本应按土地面积占比计算分摊;占地非相对独立的，按各房地产类型建筑面积占比计算分摊。

　　(2)房地产开发成本：同一房地产项目包括多个清算单位，以及同一清算单位包括多种房地产类型的，房地产开发成本按照各清算单位或者各房地产类型建筑面积占比计算分摊。

　　上述土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”;房地产开发成本包括“建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用”。

　　(三)房地产开发费用扣除

　　从事房地产开发的纳税人可选择按以下方法计算扣除房地产开发费用，同一房地产项目包括多个清算单位的，只能使用同一种方法。

　　1.“利息支出”能够按房地产项目(清算单位)归集并提供金融机构证明，经税务机关审核确认后，可据实扣除;“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　2.“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　(四)清算后转让开发品计税

　　1.房地产项目以查账征收方式清算后转让开发品(简称后续转让)，土地增值税应按月预征，按期(会计年度)分不同房地产类型计算税额，其中扣除项目金额按清算认定的各房地产类型单位建筑面积扣除额乘以后续转让面积计算。

　　单位建筑面积扣除额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　2.房地产项目清算时已发生，因未取得合法有效凭证，而未能扣除的成本费用，清算后取得合法有效凭证的，按规定在不同成本对象归集后(简称应扣未扣额)，可在后续转让时累加计算扣除。

　　本期后续转让单位建筑面积扣除额=清算确认(或上期累计计算)单位建筑面积扣除额+本期应扣未扣额/清算的总建筑面积

　　纳税人在房地产项目清算申报时，应对已发生但未取得合法有效凭证，而暂不能扣除的成本费用进行单独说明。主管税务机关在清算审核时应对此类成本费用进行核实确认。

　　二、转让旧房有关规定

　　(一)转让旧房认定

　　以下情形属于转让旧房：

　　1.房地产企业转让已纳入固定资产核算的房产;

　　2.从事房地产开发以外的其他纳税人转让建造的房产;

　　3.纳税人转让对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产。

　　(二)转让旧房计税方式

　　纳税人转让旧房计算土地增值税可选择适用以下两种方式：

　　1.按重置成本法评估扣除项目计税。

　　2.购置、抵债、接受投资等取得的房产，可提供购置房产发票或者相关合同协议及支付凭据，经税务机关审核确认取得成本后，按现行加计扣除的规定计税，其中，房产的取得时间，按发票、契税证明和房地产权证时间孰先原则确定。

　　转让旧房不能按上述方式查实计税的，应按规定实行核定征收。

　　(三)计税单位及期限

　　转让旧房以权属登记管理规定的基本登记单元为土地增值税计算单位。

　　转让旧房土地增值税税款缴纳期限统一为办理房地产权属登记手续日。

　　三、合作建房有关规定

　　出土地方(非房地产企业)转让部分土地权属，与出资金方(房地产企业)合作建房，各自分回房产(按约定初始确权)，土地增值税按以下规定执行：

　　(一)出土地方

　　1.出土地方未取得货币性收入的，转让土地免征土地增值税。

　　2.出土地方取得货币性收入的，分回房产环节应对转让土地按规定征收土地增值税，相应的可扣除土地成本按以下公式计算：

　　可扣除的土地成本额=(土地成本总额×转出比例)×货币性收入额/(货币性收入额+分回房产开发成本)

　　3.出土地方分回房产属于对外取得房产，再转让适用转让旧房土地增值税政策。

　　(二)出资金方

　　1.房产建成后，双方按约定份额初始确权，房产权属未发生转移，不征收土地增值税。

　　2.出资金方转让开发品应按规定征收土地增值税，可扣除的土地成本按以下公式计算：

　　可扣除的土地成本额=分出房产应分摊的开发成本费用+向出土地方支付价款(或者减去向出土地方收取价款)

　　四、核定征收有关规定

　　(一)纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

　　单位转让房产：普通住宅5%，非普通住宅6%，非住宅8%。

　　个人转让非住宅：6%。

　　(二)单纯转让土地使用权，土地增值税不得实行核定征收。

　　(三)纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收，应由区县级税务机关集体研究决定。

　　五、无偿划转房地产有关规定

　　(一)同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”包括：母公司与其全资子公司(直接全资和间接全资)之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间之间。

　　(二)经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

　　(三)公司依照法律规定以及合同约定，分设为两个或两个以上的新公司，被分立公司将房地产转移到新设公司，若新设公司的投资主体不变的(投资人以及投资比例与被分立公司均相同)，不征收土地增值税。

　　六、其他规定

　　(一)纳税人申报房地产转让收入明显偏低，且无正当理由的，税务机关应核定土地增值税计税收入。符合以下情形的房地产转让，收入即使明显偏低，可视为有正当理由。

　　1.法院判决或裁定转让;

　　2.公开竞价拍卖转让;

　　3.按物价部门确定的价格转让;

　　4.转让给直系亲属或承担直接赡养义务人;

　　5.经税务机关认定的其他合理情形。

　　(二)个人建造住宅用于对外销售的，不适用个人转让住宅免征土地增值税政策，应按规定征税。

　　(三)转让非国有土地上建造的“小产权房”，不征收土地增值税。转让“小产权房”完善国有土地出让等相关手续后，应按规定征收土地增值税。

　　(四)不具房地产开发资质的纳税人建造房产转让，不适用土地增值税暂行条例实施细则第七条加计20%扣除政策。

　　(五)符合以下情形的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税：

　　1.棚户区、危旧房改造安置房项目;

　　2.经济适用房项目;

　　3.符合国家规定的其他保障性住宅项目。

　　(六)以下土地增值税减免税项目，应由纳税人提出申请， 按规定报送区县税务机关审核批准。

　　1.房地产开发转让普通住宅增值额不超过扣除项目百分之二十的;

　　2.纳税人房地产因国家建设需要被依法征用、收回;因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产。

　　纳税人申请享受上述减免税应提供国家征用、收回房地产或者国家建设、城市实施规划的相关证明，包括：政府征收公告、征收补偿协议、政府要求搬迁的相关文书等。

　　本公告自2014年 月 日起施行。2014年 月 日起，申报清算的房地产项目或者转让旧房，应按本公告规定执行。《重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(重庆市地方税务局公告2010年第1号)、《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)第四条“关于合作建房的征免税问题”同时废止。

　　特此公告。

　　重庆市地方税务局

　　年 月 日