公允价值计量的投资性房地产，被认为金融性商品，不得抵扣增值税进项税额如何理解？

公允价值计量的投资性房地产，是否属于金融商品，其进项如装修采购不得抵扣，这该如何是好呢？是不是对的呢？

(1) 属性分析

在会计准则中，公允价值计量的投资性房地产与公允价值计量的金融商品，有其相近之处，都属于变动收益，而不是经营收益。但两者却是不同的独立规则规定的。公允价值计量的投资性房地产的适用条件很严格，其与金融商品的变现方式是完全不同的。至于为什么这样规定，有考虑到投资人的角度来考虑的，也有报表的“作用”表现，且不多论。

(2) 增值税的势力范围，并不考虑什么投资性房地产

在增值税的适用上，并不区分投资性不投资性之分的房地产，只有一个不动产的范围(除了土地使用权是属于无形资产的范围)，销售不动产是属于应税事项的，有销项，则其对应的进项在不受限之内，是应属允许抵扣的。这个投资性房地产，并不是受限抵扣列举对象，其实也根本不需要列举，因为其本身的使用目的就是应税的。

(3) 多地税务机关都认为投资性房地产是一次性抵扣进项，而非分期，受限列示于入固定资产的不动产分2年抵扣的规则，但对于不动产在建工程形成的投资性房地产则是受限2年的抵扣期。

(4) 既没有不让抵扣的受限范围，又与投资性房地产的公允价值变动部分相脱离(本身也不是应税收入)，即进项并不配比公允价值变动部分“非应税范围”，而是配比出租、出售等应税收入，基于此，这是一个“伪命题”，而不是一个“新发明”，与金融商品转让不得抵扣有本质的差异，那人家还是用的差额，是基于无法开具增值税专用发票的现实而不得不为之的妥协方式，并不是不让抵扣的导向来形成的结果。

投资性房地产不仅在增值税，在企业所得税上同样存在被从会计延伸到税务实践的理解，有点“有利引用”的误区，其实核心是我们的税会两条线的边界模糊化及政策未及时明确的问题扩大化。