青政办[2021]113号 青海省人民政府办公厅关于印发青海省加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

青海省人民政府办公厅关于印发青海省加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

青政办〔2021〕113号     2021-12-22

各市、自治州人民政府，省政府各委、办、厅、局:

　　《青海省加快发展保障性租赁住房实施方案》已经省政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

青海省人民政府办公厅

2021年12月22日

　　(此件公开发布)

青海省加快发展保障性租赁住房实施方案

　　为认真贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，结合我省实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进实现全体人民住有所居。

　　二、基本要求

　　(一)合理确定保障对象。

　　保障性租赁住房主要解决住房困难的无房新市民和青年人的阶段性住房困难。承租对象不设收入线门槛。对符合条件的消防救援人员、退役军人、生育三孩家庭同等条件下优先保障。保障性租赁住房租金由投资主体确定，接受政府指导，遵循“租户收入可承受、企业经营可持续”的原则，租金标准应低于同地段、同品质的市场租赁住房租金。

　　(二)合理确定建设目标。

　　发展保障性租赁住房以西宁市为重点，其他地区结合实际需求，因地制宜发展保障性租赁住房。各地要在摸清本地区新市民和青年人等群体住房需求、存量土地、房源资源等情况的基础上，结合实际情况，科学确定保障性租赁住房建设目标和政策措施。西宁市要把发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务，在“十四五”住房发展规划中明确保障性租赁住房建设目标和政策措施，扩大保障性租赁住房供给，有效保障新市民、青年人住房。

　　(三)合理确定建设方式。

　　保障性租赁住房由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，采取新建、改建、配建等多种方式，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设保障性租赁住房;适当利用新供应国有建设用地新建和配建保障性租赁住房;产业园区、企事业单位可将闲置房屋改建为保障性租赁住房;库存面积大、去化周期长的商业和办公用房可改建为保障性租赁住房。鼓励专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。各地在完全满足公租房保障对象应保尽保的前提下，将因需求不足空置一年以上无法分配的公租房，经市州人民政府批准，并报省住房城乡建设厅备案后，用作保障性租赁住房。

　　(四)合理确定建设标准。

　　保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，具体面积由发展保障性租赁住房的市州、县(市、区、行委)人民政府按照保基本的原则合理确定。保障性租赁住房可按照使用对象和使用功能，确定宿舍型和住宅型两种建设类型。严格执行集中式租赁住房建设适用标准以及相应的建筑设计规范，合理增加服务功能，并根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，完善相适应的基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施等，打造宜居生活环境。严格把握非居住类建筑改建为集中式租赁住房的条件。用工集中、人员密集且流动性大的产业园区、机关企事业单位等应重点建设宿舍型保障性租赁住房，着力解决职工阶段性居住问题。

　　(五)建立健全监督机制。

　　保障性租赁住房项目纳入公共租赁住房信息系统，建立健全住房租赁管理服务平台。发展保障性租赁住房的市州、县(市、区、行委)要制定保障性租赁住房管理实施办法，明确建设、准入、退出、租金等标准;明确保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策;明确消防安全责任制;明确各项突发事件应急预警及处置制度，不断加强对保障性租赁住房建设、出租、运营和维护管理的全过程监督。

　　三、支持政策

　　(一)落实土地支持政策。

　　1.在尊重农民集体意愿的基础上，经市、县人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;用于建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。(省自然资源厅，各市州、县级人民政府负责)

　　2.支持企事业单位在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，经市、县人民政府同意，利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。(省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　3.支持产业园区利用自有用地建设保障性租赁住房。在确保安全的前提下，经市、县人民政府同意，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。(省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　4.支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研等非居住存量房屋，经市、县人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。(省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　5.加大用地保障力度，在编制年度住房用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、城市建设重点片区等区域。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其以出让或租赁方式供应的，应可将保障性租赁住房价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取;在新建普通商品住房项目中，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市州、县(市、区、行委)人民政府确定。(省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　(二)落实资金税费支持政策。

　　1.积极争取中央补助资金，持续加大对保障性租赁住房建设项目的资金支持。(省财政厅、省发展改革委、省住房城乡建设厅负责)

　　2.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，即住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。(省财政厅、国家税务总局青海省税务局、省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　3.利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目，在取得保障性租赁住房项目认定书，并具备居住条件后，其住户及公用附属设施用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(省财政厅、省发展改革委负责)

　　(三)完善金融配套政策。

　　1.加大对保障性租赁住房建设的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。(人行西宁中心支行、青海银保监局负责)

　　2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券;支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。(人行西宁中心支行、青海银保监局、青海证监局，各市州、县级人民政府负责)

　　(四)大力培育保障性住房租赁企业。

　　鼓励设立保障性住房租赁企业或增加企业经营范围从事专营或兼营保障性住房租赁业务，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的保障性住房租赁服务。鼓励保障性住房租赁企业通过长期租赁或购买等方式多渠道筹集房源，提高规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小保障性住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的新市民、青年人住房需求。从事保障性住房租赁专营或兼营的企业享受生活性服务业的相关支持政策。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到保障性租赁住房市场。支持有条件的房地产开发企业与保障性住房租赁企业合作开发，或将库存商品住房交予保障性住房租赁企业经营、管理，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。(省住房城乡建设厅，各市州、县级人民政府负责)

　　四、组织保障

　　(一)加强组织领导。省人民政府对发展保障性租赁住房工作负总责，市州级人民政府负责统筹协调所辖城市保障性租赁住房各项工作，县级人民政府对本地发展保障性租赁住房负主体责任。各级政府要成立政府负责同志牵头，住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、税务、金融等部门参加的保障性租赁住房工作领导小组，建立联动协调工作机制。各相关部门和单位要加强政策协调、工作衔接，按照职责分工，加强协作、形成合力，确保各项支持政策落实到位。

　　(二)落实工作责任。发展保障性租赁住房的市州、县(市、区、行委)人民政府要优化保障性租赁住房项目审批流程，建立健全部门联审机制，实行相关各方联合验收。利用非居住存量土地和非居住存量房屋发展保障性租赁住房的市州、县(市、区、行委)人民政府要组织有关部门联合审查建设方案，审查通过后由住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日。项目实施单位凭项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

　　(三)规范运营管理。各地要将保障性租赁住房纳入住房租赁管理服务平台进行管理，严格租金标准，加强准入退出管理。提高保障性租赁住房使用效率，减少空置率。鼓励引进社会信誉度高的物业服务企业提供专业化物业服务，做好住房及共用部位、共用设施设备的维修和养护。承租对象获得当地公租房保障或取得当地其他产权型住房的，应及时退出保障性租赁住房。不得改变保障性租赁住房租住用途。

　　(四)强化监督管理。发展保障性租赁住房的市州、县(市、区、行委)人民政府要加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管和工程质量安全监管;全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合惩戒机制;严格保障性租赁住房监督检查和合同登记备案，不断提升保障水平。不纳入保障性租赁住房规范管理的，不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。加强住房租赁企业从业管理，规范住房租赁企业行为，促进住房租赁市场健康发展。

　　(五)严格监测评价。省住房城乡建设厅要会同省有关部门加强对发展保障性租赁住房的地区督促指导，建立完善监测评价机制并组织实施，重点围绕确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制、严格监督管理、取得工作成效等五个方面开展监测评价，监测评价结果纳入城乡住房保障指标进行绩效考核。

　　本《方案》自2022年1月19日起施行。