房企营改增，这四个流程你处理对了吗？

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）发布后，2016年3月31日，国家税务总局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），对房地产开发企业增值税的征收管理做了具体规定。本文试按照开发流程对房地产开发企业营改增实务问题分析如下。

及时办理一般纳税人登记手续

全面营改增后，房地产开发企业应及时办理一般纳税人登记，办理一般纳税人登记的重要意义不仅在于确认销项税额，更重要的是保证进项税额应抵尽抵。

案例1：2016年5月，M房地产开发企业注册成立，当月支付该项目设计费1060万元并取得增值税专用发票，发票注明的增值税额为60万元。2016年7月，M公司办理了增值税一般纳税人登记手续。

税务分析：

《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）规定，纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。因此，M公司办理一般纳税人登记后，可按规定程序补充抵扣设计费进项税额。但如果不符合59号公告条件，进项税额将得不到抵扣，因此开发企业应及时办理一般纳税人认定，防止进项税额利益受损。

按照建设规模比例法分摊共同进项税额

36号文件和18号公告规定，一般纳税人开发的房地产开发企业老项目允许选择简易计税，因此营改增后房地产开发企业有可能存在简易计税和一般计税并存的情形，其共同进项无法划分的，应按建设规模比例法计算转出的进项税额。

案例2：M房地产公司既有简易计税项目，也有一般计税项目，《建设工程施工许可证》上注明的建设规模分别为2万平方米和3万平方米。2016年8月，M公司购进的货物和服务取得的增值税专用发票上的进项税额为200万元，进项税额无法划分用途。

税务分析：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税建设规模÷房地产项目总建设规模）＝200×（20000÷50000）＝80（万元）

因此，M公司应将80万元进项税额转出。

开发企业无法划分的进项税额存在两个争议，一是18号公告建立在开发企业只有对外销售开发产品的基础上，如果既有销售开发产品收入，又有不动产出租收入、水电费转售收入、物业费收入，显然无法划分的进项是无法运用建设规模比例法的，有待国税总局进一步明确政策；二是18号公告要求按《建设工程施工许可证》注明的建设规模运算，在实践中会出现，简易计税项目《建设工程施工许可证》上注明的建设规模为2万平方米，但已销售1.9万平方米，如果按照2万平方米参与运算，显然不合理。此时合理的防范是按照剩余建设规模1000平方米参与运算，但缺乏明确的政策支持。

预收款预交增值税

预售制度是房地产开发企业区别于其他企业的特征之一，企业销售回款大部分通过预收款方式取得。在营业税时代，房企纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营改增后，如果仍以收到预收款当天作为增值税纳税义务发生时间，会使房地产开发企业在收到预收款时缴纳大量税款，而预售过后取得的进项税额形成长期留抵税额无法消化。如果房企取得预收款的环节不缴税，而是等到交房或产权转移时再缴税，很可能企业资金已经转移到其他项目，导致大量欠税的发生。“纳税必要资金原则”要求，征税环节应尽量设置在企业有现金流的环节，否则就可能造成欠税的发生。在本轮营改增改革中，将房地产企业纳税义务发生时间推迟到交房或者产权转移的环节，同时对预收款按照3%的预征率预征税款，从而较为完美地解决了这一难题。

案例3：2017年10月，M房地产开发公司简易计税项目预收房款4500万元，定金500万元，认筹金100万元。一般计税项目收取预收款1亿元，当月M公司有留抵税额100万元。

　　税务分析：

简易计税项目预缴税款＝（4500＋500）÷（1＋5%）×3%＝142.86（万元）

一般计税项目预缴税款＝10000÷（1＋11%）×3%＝270.27（万元）

M公司当月应预缴增值税＝142.86＋270.27＝413.13（万元）

实务中，开发企业预收款预征增值税需注意三方面问题。1.定金属于预收款范围，认筹金不属于预收款范围。2.收到预收款不是纳税义务发生时间，原则上不能开具发票，如开具发票应按照适用税率或者征收率征收增值税。但一些银行和公积金中心要求必须提供发票方能办理按揭贷款和公积金贷款，为解决开发企业实际问题，部分省份政策口径允许开发企业开具零税率的增值税发票，并按照3%预征率预缴税款。3.预收款缴纳增值税属于预缴增值税，未形成销项税额，因此留抵税额不能抵扣预缴的增值税，如本例中M公司的留抵税额50万元不能抵扣预缴税款。

确认销售收入

18号公告规定，开发企业应按《营改增试点实施办法》第45条规定的纳税义务发生时间确认销售收入和应纳税额。简易计税项目交房时应计算应纳税额，抵减预缴的增值税后补缴增值税。一般计税项目交房时增值税的计算分为四个步骤：1.从全部价款中扣除支付的土地价款后形成销售额；2.按照销售额计算销项税额；3.销项税额抵扣进项税额和留抵税额后，计算出应纳税额；4.应纳税额抵减预缴增值税后补缴增值税。

案例4：接上例，2018年10月，简易计税的房地产项目交付给业主；2019年5月，一般计税的房地产项目交付给业主，当月M公司的进项税额（含留抵税额）合计为300万元。简易计税项目和一般计税项目合计缴纳土地款6000万元，合计可售建筑面积1.5万平方米，其中简易计税项目可售建筑面积5000平方米，一般计税项目可售建筑面积1万平方米。

　　税务分析：

（一）简易计税交房

1.应纳税额＝5000÷（1＋5%）×5%＝238.1（万元）

2.由于该公司以前纳税期已预缴税款413.13万元，因此当月无须缴纳增值税。可抵减的预缴增值税还剩175.03万元。

（二）一般计税交房

1.计算销售额

当期销售房地产项目对应的土地价款＝6000×1÷1.5＝4000（万元）

销售额＝（10000－4000）÷（1＋11%）＝5405.41（万元）

2.销项税额＝销售额×税率＝5405.41×11%＝594.6（万元）

需要注意的是，开发企业应按照全额开具增值税专用发票，即增值税专用发票上注明的销售额为9009.01万元（10000÷111%），增值税额为990.99万元。购房者可供抵扣的进项税额为990.99万元。

3.应纳税额＝销项税额－进项税额＝594.6－300＝294.6（万元）

4.应补缴增值税＝应纳税额－可抵减预缴增值税＝294.6－175.03＝119.57（万元）