房地产企业“营改增”纳税评估：低首付甚至零首付房贷增值税预缴问题

　　对房地产开发经营企业增值税纳税评估过程中，通过审核企业销控表、商品房销售合同以及“预收账款”科目明细表，发现有部分企业的部分买受人按揭贷款或公积金贷款已到账，但首付款尚有一部分甚至全部未到账，即低首付甚至零首付买房。实际上，此种情况在房地产业界比较普遍。

　　在实践中，低首付甚至零首付买房可能存在两种情形：一是开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资，或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付；二是开发商先行出具垫资证明,协助购房者获得贷款后,再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。

　　低首付甚至零首付买房是房地产开发商在特殊的楼市背景下，或为去库存，或为吸引客户而搞的促销活动，在一定程度上确实解决了买房者的燃眉之急，但突破了国家对房贷首付比例的监管要求。如2016年2月1日在《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》第一条规定：“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”首付是购房者需要强制支付的部分，是买受人金融机构按揭贷款或公积金贷款购房的强制性前提条件，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。但低首付甚至零首付加大了购房杠杆，使金融系统面临较高的流动性风险，曾被认为是2008年美国次贷危机的导火索，并引起了全球金融危机，在国内相关监管部门早已叫停。

　　在税务处理上，采取低首付甚至零首付方式卖房的房地产开发企业往往是按照实际收到的首付房款作为预收款来预缴增值税，没有按照双方签订的商品房买卖合同要求的首付款金额计入“预收账款”， 并按照国家税务总局公告2016年第18号公告第十条至第十二条（一般纳税人）、第十九条至第二十一条（小规模纳税人）规定的时间计算和预缴增值税；自己垫付或其他关联公司垫资的那一部分往往挂在“其他应收款”或“其他应付款”科目，或者干脆设置账外账，逃避预缴增值税。

　　所以，在房地产业增值税纳税评估中，需要重点审核企业销控表、商品房销售合同以及“预收账款”科目明细表，看是否存在低首付甚至零首付房贷增值税预缴问题。