鲁国税发[2008]91号 山东省国家税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》的通知

　　一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况

　　(主要披露以下内容)

　　(一)简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。

　　(二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。

　　(三)简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

　　二、鉴证意见

　　经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司

　　(项目)土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。

　　(一)××事项的审核情况。

　　(描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。)

　　(二)××事项的审核情况。

　　(三)××事项的审核情况。

　　清算项目的具体情况详见附件。

　　本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

　　税务师事务所所长(签名或盖章)：

　　中国注册税务师(签名或盖章)：

　　地址：

　　税务师事务所(盖章)

　　年 月 日

　　附件：

　　1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

　　2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

　　3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：

　　(1)土地增值税清算税款鉴证主表;

　　(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表;

　　(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;

　　(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;

　　(5)与收入相关的面积审核调整明细表;

　　(6)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表;

　　(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;

　　(8)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表;

　　(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表。

　　4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料(复印件)。

　　附件6：

企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

　　一、基本情况

　　(一)企业基本情况

　　1.成立日期：

　　2.税务登记证号：

　　(1) 国税登记证号：

　　(2) 地税登记证号：

　　3.地 址：

　　4.法人代表：

　　5.注册资本：

　　6.投资总额：

　　7.企业类型：

　　8.经营范围：

　　9.其他：

　　(二)项目基本情况

　　1.项目地址。

　　2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。

　　3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。

　　4.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。

　　5.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。

　　二、主要会计政策和税收政策

　　1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。

　　2.公司会计核算方法：

　　3.主要内部控制制度：

　　4.土地增值税清算条件：

　　5.开发产品完工的标准：

　　6.成本费用的分配标准：

　　7.开发产品销售收入确认的标准：

　　8.开发产品视同销售确认收入的标准：

　　9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：

　　10.其他政策：

　　三、土地增值税的审核情况

　　(一)土地增值税应税收入的审核

　　截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元;经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：

　　1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。

　　2.销售其他项目(含非普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。

　　3.视同销售房地产收入：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格;或(2)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定其他项目应税收入 元。

　　(二)土地增值税扣除项目的审核

　　截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元;经审核，核定土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。

　　2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：

　　(1)贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。

　　(2)贵公司自报前期工程费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元。

　　(3)贵公司自报建筑安装工程费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。

　　(4)贵公司自报基础设施费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元。

　　(5)贵公司自报公共配套设施费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元。

　　(6)贵公司自报开发间接费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元。

　　3.房地产开发费用。

　　(1)本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。

　　(2)本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。

　　4.与转让房地产有关的税金。

　　贵公司自报转让房地产有关税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：

　　(1) 贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。

　　(2) 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。

　　(3) 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。

　　5.税收规定的其他扣除项目。

　　贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。

　　(三)增值额及增值率的审核

　　贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元;经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：

　　⑴普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %(计算公式)

　　⑵非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %(计算公式)

　　(四)应缴土地增值税的审核

　　贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元;经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元;应补(退)税额为 元。其中：

　　1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元;已缴税额为 元，应补(退)税额为 元。

　　2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 元;已缴税额为 元，应补(退)税额为 元。

　　四、应当披露的其他事项