穗地税函[2014]109号 广州市地方税务局关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式的批复

　　所以：

　　1、不能办理产权证书的地下车位，必定不可以销售。

　　2、办了产权证的，可以要求撤销。

　　3、当然，地下车位的证书可以颁发给业主共有，或由业主委员会代管。

　　4、不是每家或每台车必须要一个固定的车位，如同饭店不必给每个顾客都准备一个固定餐位不允许别人使用一样。大家可以试试：一个萝卜坑里是可以轮流放不同的萝卜，随机使用停车位不会导致车位紧张的，而固定使用车位才会导致紧张!……

　　5、还有，如果“恶奴欺主”， 业主是可以更换物业公司的。

　　开发商出卖地下停车位“使用权”的行为违反了国家法律的强制性规定。

　　1、《中华人民共和国物权法》：

　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外(如：地下矿产、文物虽不登记但属于国家所有)。

　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　2、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定: “土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，

　　《城市房屋权属登记管理办法》第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护; 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。” 第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”

　　5、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　6、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，…。”

　　7、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(五)、(六)项规定， “权属有争议的”或“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。

　　8、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　9、《山东省物业管理条例》第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置(可见，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定)。

　　12、《山东省物业服务收费管理实施办法》(2004年11月1日起执行)第七条　物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准。第十五条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　13、《山东省城市房地产交易管理条例》第十二条:　转让房地产，双方当事人应当签订书面合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理房产登记手续。

　　14、《山东省城市房地产交易管理条例》 第十四条 下列房地产不得转让：(四)未登记领取有关证件的;(五)权属有争议或者权证与标的物不相符的。第二十条　下列房地产不得出租：(一)未登记领取有关证件的;(二)有产权、使用权或者租赁纠纷的。

　　15、《日照市城市住宅小区物业管理暂行办法》【生效时间】1999年08月03日第十八条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。第十九条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

　　16、中华人民共和国建设部《房屋权属登记管理办法》，第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。山东省实施《房屋登记办法》细则 第二十八条 房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记;

　　17、《中华人民共和国消费者权益保护法》 第四条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第五条 国家保护消费者的合法权益不受侵害。第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十九条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

　　18、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条 商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的;…，有前款第(一)、(二)、(三)项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，赔偿金额为消费者已付购房款的一倍。第六十条 经营者有下列行为之一的，除由有关行政管理部门依照法律、法规的规定进行处罚外，还应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍：…，(十一)在标价之外加价销售商品、提供服务，或者收取未标明的费用的;(十二)提供商品或者服务时有其他欺诈行为的。