穗地税函[2014]109号 广州市地方税务局关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式的批复

广州市地方税务局关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式的批复

穗地税函[2014]109号      2014-06-11

白云区地方税务局：

　　你局《关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积如何确定的请示》(穗地税云发[2014]28号)收悉。

　　经研究，对于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积如何确定的问题，回复如下：

　　一、地下车库未分割而整层销售的，“可售建筑面积”与“已售建筑面积”均以该车库《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“建筑面积”为准。

　　二、地下车库分割车位销售的，“可售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。

　　“已售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个已售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”分摊份额的合计数。

　　车位“另共有面积”分摊份额按照如下顺序确定：

　　1.由纳税人提供国土房管部门出具的分摊证明;

　　2.纳税人按每个已售车位的“套内建筑面积”之和占每个可售车位“套内建筑面积”之和的比例确定。即：“另共有面积”分摊份额=每个已售车位“套内建筑面积”之和÷每个可售车位“套内建筑面积”之和×车位“另共有面积”。

　　三、对本批复下发前已完成土地增值税清算审核程序并出具书面清算结论的房地产项目不作追溯调整。

业主地下车位的权属之争案例

　　案例一、南京

　　2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”;被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中(开发商不能提供成本未计入房价的证据)，不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益” 的原则，小区车位所有权当属全体业主;第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权(包括地表、地上和地下)归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。

　　案例二、青岛

　　青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元!原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。

　　●第一战　业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。

　　●第二战　2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭(开发商为第三人) 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求

　　●第三战　业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。

　　详情如下：2004年2月，青岛五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

　　然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，2004年10月28日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。” (解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”)

　　对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。

　　2005年12月5日，市中院终审撤消了市南法院的判决，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。

　　案例三、北京

　　2005年2月2日，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证!

　　2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经北京市人民检察院抗诉，上诉至北京市高级人民法院，高院已于2007年5月28日开庭审理此案。

　　2007年7月16日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理，上诉费由北京市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。

　　另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。2009年6月19日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日内把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。

　　至此，北京太月圆小区业主大获全胜。