房地产开发企业印花税的税金计算与会计核算

　　印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税款，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。由于企业交纳的印花税，是由纳税人根据规定自行计算应纳税额以购买并一次贴足印花税票的方法交纳的税款。

　　(一)房地产企业设立阶段

　　1.营业账簿

　　营业账簿指房地产开发企业记载开发经营活动的财务会计核算账簿。营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿。记载资金的账册应按“营业账簿”税目中“记载资金的账册”，按照实收资本和资本公积合计金额的0.5‰在账簿启用时贴花。计算公式如下：

　　记载资金的账簿应纳印花税金额=(实收资本+资本公积)×0.05%

　　其他账簿是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。

　　【案例】甲、乙、丙三家公司共同出资设立欣嘉房地产公司，公司注册资本为10 000 000元，该公司设置总账一本，其他营业账簿10本。

　　记载资金的账簿应缴印花税额=10 000 000×0.05%=5 000(元)

　　其他账簿应纳税额=10×5=50(元)

　　2.权利许可证照

　　权利许可证照主要有工商营业执照等。工商营业执照在证照领受时贴花，适用定额税率，按件贴花，税额为5元。房地产开发企业在设立阶段如果涉及房屋和土地使用权出资的，房屋产权证、土地使用证也应按件贴花，每件5元。

　　接前面案例，欣嘉房地产开发有限公司领取工商营业执照时，应缴纳印花税=1×5=5(元)。

　　3.土地使用权合同

　　在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权出资，还应按照《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.05%贴花。

　　在缴纳印花税时，借记“税金及附加”，贷记“库存现金”或“银行存款”。

　　(二)房地产企业拿地阶段印花税处理

　　1.税目和税率

　　房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，税率为0.5‰。

　　2.税收优惠

　　《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定:开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房.在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　【案例】青岛市乐嘉房地产开发有限公司通过招、拍、挂取得一宗8000平米的土地，交付出让金12000万元，按市规划部门出具的该项目规划文件规定，该项目容积率为2，配套4000平方米廉租房.

　　土地取得环节应减免印花税=12000×0.5‰×[4000÷(8000×2)]=1.5(万元)

　　应缴纳印花税=12000×0.5‰-1.5=4.5(万元)

　　3.印花税征收管理

　　印花税实行据实征收和核定征收两种方式。据实征收可采取“三自”纳税和汇总缴纳;核定征收可采取核定比例征收和定期定额征收。征收方式由县以上地方税务机关审核确定并通知纳税人。征收方式一经确定，未经税务机关同意，纳税人不得自行变更。

　　财务制度健全、账簿资料完整、应税凭证保存齐全、印花税应税凭证登记簿管理规范的纳税人可采取“三自”纳税，即自行计算应纳税额，自行购买印花税票和自行划销。

　　同一种类应纳税凭证需频繁贴花的，由纳税人提出申请，经县以上地方税务机关核准，发给“印花税汇总缴纳专用章”后，可汇总缴纳印花税。

　　4.印花税的会计处理

　　印花税应在管理费用账户核算，[会计处理如下：

　　借：税金及附加——印花税  45 000

　　贷：银行存款  45 000

　　值得注意的是，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业日常活动中其缴纳的印花税计入“税金及附加”，其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让房地产时缴纳的印花税。提醒大家注意的是，按照财会{2016}22号文件的规定，印花税也可通过“应交税费——应交印花税”科目核算。

　　(三)房地产开发企业在开发建设阶段印花税处理

　　房地产开发企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按照《印花税暂行条例》规定缴纳印花税。在开发建设阶段，需要贴印花税的合同有购销合同、加工承揽合同、仓储保管合同、建筑工程勘察设计合同、货物运输合同、借款合同、建筑安装工程承包合同、财产保险合同等。

　　【案例】2017年3月，西南房地产公司签订合同如下：中央空调采购合同，合同金额为500万元;项目设计合同，合同金额为200万元;建筑工程承包合同，合同金额为3000万元。

　　计算西南房地产公司当月应缴纳的印花税税额：

　　(1)订立中央空调采购合同应纳税额=5000000×0.3‰=1500(元)

　　(2)订立设计合同应纳税额=2000000×0.5‰=1000(元)

　　(3)订立建筑工程承包合同应纳税额=30000000×0.3‰=9000(元)

　　(4)购买印花税票时应进行的会计处理：

　　企业缴纳印花税时，直接借记“管理费用”账户，贷记“银行存款/库存现金”账户。

　　借：税金及附加——印花税  11 500

　　贷：银行存款/库存现金  11 500

　　(四)房地产企业经营租赁业务印花税处理

　　房地产企业经营租赁业务应缴纳的税金包括增值税及附加、房产税、城市维护建设税，印花税等。租赁双方按机赁金额的1‰计征印花税，记入“税企及附加”科目。