＂营改增＂新政（财税[2016]36号文）乱弹之——房开企业土地使用权扣额法下的专票开具及会计处理与纳税申报

第二种：全额开票，按全额处理账务

1、A公司收到1000万元售楼款，开具销售额900.90万元，税额为99.10万元的增值税专用发票。

借：银行存款1000

 贷：主营业务收入900.90

   应交税费——应交增值税（销项税额）99.10

2、土地出让款当期可以抵减的销项税额

  借：应交税费——应交增值税（进项税额）——营改增抵减的销项税额29.73

  贷：主营业务成本29.73（如果使用ERP会计核算，可以为主营业务成本借方红字）

分析：

票账相符，且票的开具方式不违反禁止性规定，但资产负债的确认不完全符合相关会计制度的规定。 

第三种：差额开票，按差额处理账务

A公司收到1000万售楼款，按照销售额930.63万元和税额69.37万元的数据开具增值税专用发票。

借：银行存款1000

 贷：主营业务收入930.63

   应交税费——应交增值税（销项税额）69.37

分析：

票、账相符，但票的开具与事实不符；账的处理符合相关会计制度的规定。 

三、纳税申报

可以采取的方式，亦有两种。第一种，不反映差额计算过程

第一步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行对应的“开具增值税专用发票之销售额（第1列）”填报（1000-300）÷（1+11%）=630.63万元，销项（应纳）税额（第2列）填报69.37万元，并将数字直接过渡到“合计销售额（第9列）”和“销项（应纳）税额（第10列）”“价税合计（第11列）”填700万元，再原数过渡到第“扣除后”列之“含税（免税）销售额（第13列)和销项（应纳）税额（第14列）”；第二步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”之“一般项目之本月数”列，填报630.63万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”之“本月数”列下。

分析：

差额纳税不必然要差额开票。申报反映实际纳税数额。 

第二种，反映差额计算过程
在附表(一)第四行 “开具增值税专用发票”之“销售额（第1列）”填900.90（1000/1.11）万元，“销项（应纳）税额（第2列）”填报99.10万元，同时过渡到“合计”之“销售额（第9列）”“销项（应纳）税额（第10列）”；“价税合计（第11列）”填报1000万元；在《增值税纳税申报表附列资料（三）》“11%税率的项目（第2行）”之 “服务、不动产和无形资产扣除项目”之“本期发生额（第3列）”填写300万元，之“本期应扣除金额（第4列）”填写300万；在 “本期实际扣除金额（第5列）”填写300万元；在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行 “服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额（第12列）”自动从附表三取数300万，“含税（免税）销售额（第13列）”自然就等于700万，“销项（应纳）税额（第14列）”也就等于69.37万元。这样，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”本月数中，自动取数销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》“销项（应纳）税额（第14列）”69.37万元，自动取数在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏。

分析：

政策明确规定，销售额为扣除土地使用权后的余额。但申报过程反映的确为扣除土地使用权前的数额，致使进入税务征管系统的数字失真。 

四、结语

在房地产开发企业扣除土地使用权采用扣额法的现行政策下，增值税专用发票的开具、会计处理、纳税申报等诸方面可采取的方式中，没有一项是完美的。

“两害相权取其轻”，在本文提到的“增值税专用发票的两种开具方式”中，小刀主张应采取第二种方式；在“会计处理的三种模式”和“纳税申报的两种模式”中，小刀都主张应采取第一种方式。