＂营改增＂新政（财税[2016]36号文）乱弹之——房开企业土地使用权扣额法下的专票开具及会计处理与纳税申报

【题记】营改增新政之土地使用权扣额法，小刀第三次“乱弹”。前两次，尚无证据证明小刀乱弹之“乱”，而情况的发展却似乎正应着小刀的思路……乘胜追击，斗胆再“弹”，不破不立！

本文主要内容摘自“无极小刀《聚焦营改增——房地产业》课件”，欢迎垂询！无极小刀个人微信“Taxwujixiaodao”。

营改增新政于2016年5月1日全面实施，但房地产开发企业土地使用权扣额法下的专票开具及会计处理与纳税申报问题却仍是乱纷纷。小刀专心听取了总局及省局的申报视频，伸长了耳朵，从头到尾，竞都只字未提此事。还是“说了算的不说，说了不算的乱说吧！”小刀不才，在此阐述自己的立场，请各位大佬批评指正！ 

【案例】A房地产公司将一栋价税合计1000万元的楼房销售给M公司，M公司索取增值税专用发票。经过计算，该楼对应的土地成本为300万元。  

一、增值税专用发票的开具

营改增新政，为兑现“行业税负不增”的承诺，出台了若干措施，差额纳（征，下同）税就是其中之一。差额纳税大体分两种情况：一是“先代收后支出情形”，可差额；二是本身的“特定成本项目”，亦可差额。两种差额，“名”相同，但其“实”不同，土地使用权的差额就属于后者。关于差额纳税事项的开票（专票和普票）问题，新政规定了三种形式：（全额）不得开具增值税专用发票；差额不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票；无论差额和全额，既没有说不得开具增值税专用发票，也没有说不得开具普通发票。 

国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号），“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印‘差额征税’字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”只是对其中“差额不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票”的情形要求使用“差额征税开票功能”，开具增值税专用发票。 

“法无禁止即自由”，在三类差额纳税事项中，凡未标明不得开具增值税专用发票情形，应均作“可以全额开具且全额计算销项税额的发票，不必通过开票系统中的差额征税模块开具”理解。而房开企业土地使用权扣额法下的差额纳税，就是属于这种情况。 

那么，该如何开具增值税专用发票呢？

可以采取的方式，有两种。第一种：

第一步，计算票面的“税额”。税额等于（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第二步，计算票面的“销售额”。销售额等于1000-69.37=930.63万元；第三步，按照销售额930.63万元和税额69.37万元的数据开具增值税专用发票，“税率”栏填写“***”。M公司取得增值税专用发票后，只能差额抵扣进项税额69.37万元；  

分析：

曲解文件，错误地套用了总局公告2016第23号，将不需通过开票系统中的差额征税模块开具增值税专用发票的情形生搬硬套到差额征税开票模块系统中，既不符合总局公告的规定，也不符合实务中实际情况的开票需求。 

第二种：

第一步，计算票面的“税额”。税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算票面的“销售额”。销售额等于1000-99.10=900.90万元；第三步，按照销售额900.90万元和税额99.10万元的数据开具增值税专用发票，“税率”栏填写“11%”。M公司取得增值税专用发票后，可以全额抵扣进项税额99.1万元； 

分析：

不违背营改增新政中差额征税的政策，也不违背不得开具增值税专用发票的禁止性规定，亦符合实务中实际情况的开票需求。 

二、会计处理

可以采取的方式，有三种。第一种：全额开票，按差额处理账务 

A公司收到1000万元售楼款，开具销售额900.90万元，税额为99.10万元的专用发票。

借：银行存款1000

贷：主营业务收入930.63

   应交税费——应交增值税（销项税额）69.37

分析：

虽然票、账不符，但票的开具方式不违反禁止性规定，账的处理也不违反会计制度的规定。