政府给予的土地置换补偿款如何进行会计核算？

　　问：一家外商投资企业的生产厂区（土地系通过出让取得）被政府进行商业开发规划，政府以一块土地与其置换，并补偿给该企业一定的货币资金。这一置换业务中，企业的土地使用权如何核算。收到上述补偿款如何进行会计核算，对所得税有何影响？

　　答：如果贵单位属于政府主导的政策性拆迁，该项业务可以按《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]1 23号）规定办理：

　　（1）企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

　　（2）企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

　　关于税务问题，《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2OO0]115号）批复如下：

　　（1）企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

　　（2）企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　需要注意“财企[2005]123号”以及“国税函（2005]115号”所适用的范围是政府主导的政策性拆迁，有观点认为其特点是"政府主导"和企业"非主动性"，而且补偿款应该符合诸如有文件批准、政府拨款、财政专户支付、非商业行为等一些条件。

　　如果贵单位的情况不完全符合政策性拆迁条件，则不能按上述文件规定处理。根据其交易实质区别为货币性交易或有补价的非货币性交易进行会计处理。按照会计制度和准则规定，如果收到的补价占换出资产公允价值的25%以上的，属于货币性交易，小于或等于25%的属于非货币性交易。换出资产为土地使用权，其公允价值应参照当地的市场价格确定。

　　属于非货币性交易的，应该根据《企业会计制度》和《非货币性交易》准则的有关规定确认换入资产的价值以及应确认的损益。不属于非货币性交易的，要按照一般的货币性交易处理，即按照正常的销售土地和购买土地两项业务来处理业务，并确认损益。

　　在税务方面，无论属于哪种情况，都会涉及转让土地使用权的流转税及所得税问题。具体到所述问题，如果按非货币性交易处理，收到的补偿款属于补价性质。

　　换入土地价值=换出资产账面价值-补价+（或-）确认的收益（或损失）+应支付的相关税费。

　　其中，应确认的收益（或损失）=补价-（补价÷换出资产公允价值）×换出资产的账面价值-（补价÷换出资产公允价值×应缴的税金及教育费附加）。

　　其中换出资产账面价值? ??责单位换出土地的价值应按照所涉及面积对应的账面摊余价值确定。

　　如果按照货币性交易处理，销售的价格是换出土地公允价值，换入土地的价值是换出土地的公允价值减去收到的补偿款。

　　交易的损益=换出资产公允价值一换出资产的账面价值一应缴的税金及教育费附加。在核算中收到的补偿款贷记营业外收入。

　　以上意见供参考。由于贵单位的情况比较特殊，建议及时与税务机关沟通，以确定征免税。