房地产企业税收检查的典型案例

　　2017年底，某市税务机关根据“营改增”高风险行业定向随机抽查计划，对B房地产开发公司实施税收检查，查实该公司及其股东通过虚构业务、隐匿收入等手段逃避纳税。针对企业违法行为，税务机关依法对该企业作出追缴税款3039万元、加收滞纳金265万元的处理决定。该案因涉嫌逃税罪移送公安机关处理。

　　1、异于寻常的负债比例

　　B房产开发公司成立于2010年12月，企业开发项目包括安置房、住宅楼和商业地产共14万平方米，其中商业地产3.3万平方米，于2014年租赁给某大型商业公司运营，住宅楼和安置房已全部完工待验收。公司6名股东均为自然人，股份均等，股权结构分散。

　　依据检查预案，检查组对企业财务报表、纳税申报信息、销售明细表实施案头综合分析，发现企业有两处突出疑点。

　　一是该公司财务报表2014年底“其他应付款”科目金额为2.03亿元，同期企业总负债为2.41亿元，“其他应付款”占总负债比例高达83%，并且2015年～2016年呈逐年递增状态。从行业指标来看，房地产企业“其他应付款”占总负债比例一般很少超过50%，如果该比例过高，则企业运营会出现问题。但该企业2014年～2016年运营正常。鉴于以往检查中，一些行业企业有过通过“其他应付款”长期挂账不结转收入延迟纳税的案例，检查组决定将该科目列为重点检查项目。

　　二是从销售明细表分析，该企业开发的部分商业地产销售价格明显偏低，仅为每平方米2700元，而同期当地同类房产平均单位开发成本已达到每平方米4500元，成本与销售价格倒挂，明显不符合市场规律。

　　综合疑点，检查组初步判断该公司可能存在隐匿应税收入和低价销售等问题，决定采取实地调账方式，对该企业2014年～2016年度纳税情况实施税收核查。

　　2、迷雾重重的账载业务

　　检查组针对企业疑点，决定采取内查和外调相结合的方法，分项目、分组实施检查。一组人员依照法定程序调取企业账簿、合同等相关资料，使用电子采集软件提取企业财务数据，利用查账软件实施比对分析，重点核查“其他应付款”明细账和分户销售台账；另一组人员根据企业“其他应付款”明细项目信息，相机开展外围调查取证，结合企业提供的相关合同等资料实施定向分析。经过核查，检查人员发现企业存在不少问题。

　　其一，“其他应付款”项目有巨额款项长期挂账。在核查该企业“其他应付款”明细账时，发现“其他应付款”科目记载2012年收到某市财政局1.28亿元，但截至检查时该笔款项一直挂账未支出，附件资料只有银行资金转账凭证，资金属于什么性质账目上并未标注。

　　针对检查人员疑问，该公司财务人员解释称：由于公司是市政府招商引资企业，2012年企业支付土地出让金后，资金周转发生困难，通过协调，政府部门暂借1.28亿元资金给公司临时周转，因公司楼盘销售状况不好，资金回笼较慢，该项借款一直未筹足无法归还，因此只能先挂在账上。检查人员要求提供借款协议，但企业声称协议存放在一个股东处，该股东现在境外出差，无法提供。

　　其二，房产销售价格异常。检查人员在核对企业分户销售信息时发现，2015年2月该公司与客户张某签订合同，以每平方米2578元价格，销售商业房产3879平方米，价款共计1000万元。而同期当地同地段同类房产的销售价格每平方米近10000元，该笔交易销售价格明显偏低。

　　对此，企业称2014年因资金紧张，与张某签订借款合同，以估价为1000万元的3879平方米商业地产作担保，向张某借款1000万元，后因公司不能按约定还款，遂于2015年12月按约定将房产交付给张某，该笔业务实际属于抵押和债务偿还。检查人员当即指出，抵押并不转移标的物的权属，而B公司已开具发票并为张某办理了该房产的房屋权属转移手续，其行为是销售行为，明显偏低的销售价格造成收入少计，导致税款少缴，因此依法应对销售价格进行调整，并补缴土地增值税、契税等税款。

　　其三，大额咨询费未在当期税前扣除。检查人员在审核企业“预付账款”科目时发现，该公司委托其主建筑商WH市C公司代为支付SH某咨询公司2000万元咨询费用。咨询费用依据核算要求属于期间费用，按规定应在发生当期税前扣除或者记入开发成本，但该公司截至检查时一直挂往来账户。如果该项费用真实发生，未税前扣除将导致企业多缴税款500万元，这是怎么回事？

　　企业财务人员向检查人员解释称，当时SH某咨询公司帮助B公司融资1.2亿元，B公司因此委托项目建筑商C公司向SH某咨询公司支付融资费用2000万元，因SH公司一直未开具发票，因此这笔费用一直记在往来账上，没有作税前扣除。

　　其四，股东借款长期挂账不还。检查人员在审查往来科目时还发现，企业应收账款项目中有100万元应收款，记账凭证摘要栏注明是B公司股东熊某向公司借款，但企业往来账显示，B公司委托其项目建筑商WH市C公司向熊某实际支付100万元。截至检查当日该账户余额均未发生变动。但当检查人员要求提供借款合同和相关凭据时，企业无法提供。

　　3、道出真相的外调证据

　　检查组没有急于约谈企业负责人，决定先实施外围调查，从资金流和业务流两个方向核查取证，根据调查结果判断定性后，再有针对性地约谈企业。

　　为核实确定1.28亿元“借款”资金的性质，检查人员到市住建委外调，取得了市政府与该公司签订的《开发合作协议》，协议中约定：“市政府将收到的土地出让金扣除货币化补偿及相关费用后，返还给该公司用于拆迁安置房建设和配套工程建设”。随后，检查人员到市财政局查阅资金拨付文件及政府会议纪要，查实市财政局曾向B公司拨付1.28亿元资金。经核查，检查人员确认，1.28亿元资金并非企业的应付借款，而是市政府支付的拆迁安置房及基础配套工程建设款项。

　　这笔资金在性质上属于拆迁安置房和基础配套工程补贴收入。依据税法规定属企业应税收入，应申报纳税。经检查人员仔细核算，B公司应按规定调增应纳税所得额。

　　针对企业2000万元咨询费用长期挂账未税前扣除问题，检查组分析企业提供的借款协议发现，协议中特别指定用“华东三省一市汇票”结算。为确认该项业务真实性和资金流向，检查组兵分两路，一路赴SH某咨询公司对该笔业务实施调查，一路核查资金流向。调查发现，SH某咨询公司已被税务机关认定为非正常户。资金流向核查结果显示，WH市C公司受B公司委托分3次开具“华东三省一市汇票”向SH某咨询公司实际支付资金1955万元，该笔资金经多个账户周转，最终汇入了B公司股东熊某的亲属黄某账户。

　　完成调查取证工作后，检查组分别询问了B公司负责人和股东熊某。面对检查人员出示的证据，股东熊某和其他涉案人员承认了虚构咨询业务套取资金、逃避纳税的违法事实。

　　迫于压力，当检查组询问熊某100万元借款未还之事时，熊某主动向税务机关提供了股东会议记录，并承认B公司决定给他业务奖励360万元，但由于资金紧张，先支付100万元。为达到不缴税款目的，企业虚构熊某借款活动，将该笔费用记入“其他应收款”科目。

　　经检查人员缜密调查，B公司及股东熊某通过隐匿收入、虚构业务等方式逃避纳税的违法事实水落石出。税务机关依法作出处理决定：向B公司和熊某个人追缴税款共计3039万元。其中企业所得税1934万元、个人所得税736万元、营业税及附加241万元、土地增值税35万元、契税93万元，并加收滞纳金265万元。同时该案因涉嫌逃税罪，被移送公安机关立案调查。该公司其他违法线索也移交到国家有关部门等待处理。