（2019）桂01民终13133号 刘某、广西壮族自治区WSJSW幼儿园租赁合同纠纷二审民事判决书

　　发文字号：（2019）桂01民终13133号

　　发文日期：2021-01-07

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书

(2019)桂01民终13133号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：刘某，男，1976年6月10日出生，汉族，住广西博白县。

　　委托诉讼代理人：陈军，广西广为律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告，反诉被告)：广西壮族自治区WSJSW幼儿园，住所地南宁市双拥路**，统一社会信用代码12450000498500****。

　　法定代表人：蔡某娆，园长。

　　委托诉讼代理人：陈洁瑶，北京市鼎业(南宁)律师事务所律师。

　　上诉人刘某因与被上诉人广西壮族自治区WSJSW幼儿园(以下简称卫计委幼儿园)租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初10562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　刘某上诉请求：一、撤销(2018)桂0103民初10562号民事判决;二、改判支持刘某的一审反诉请求，以刘某所预交租金32944.1元及商店合同保证金6100元(合计39044.01元)与计算至搬离之日的租金相抵扣，卫计委幼儿园仍需返还刘某500.6元;三、改判刘某不需要支付违约金;四、改判卫计委幼儿园承担本案一审本诉和反诉诉讼费、二审诉讼费;五、当庭增加上诉请求：以刘某已交纳的租赁合同保证金6100元折抵所欠卫计委幼儿园的租金。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，刘某原同意支付的违约金32944.12元，后经双方合意已变更为刘某预付的租金。从卫计委幼儿园于2017年7月27日、10月24日向刘某出具的5张增值税普通发票收费项目及备注均注明用途是“租金”，以及发票出具的时间是在双方达成支付违约金的约定之后可以证实。该5张增值税发票上盖有卫计委幼儿园盖的公章，构成民事诉讼法的自认，即卫计委幼儿园认可该费用为预交的租金;二、一审法院驳回刘某反诉请求无事实和法律依据。刘某已预交了32944.1元租金，又有交纳的租赁合同保证金6100元未获退回，应当以上述款项与刘某应支付卫计委幼儿园的租金相抵扣，卫计委幼儿园仍需返还刘某500.6元;三、一审法院租金计算有误。卫计委幼儿园于2018年1月3日向刘某发出的《告知函》已承诺如租户在2019年1月25日前搬离铺面的，免收当月租金。刘某已提供证据证明其已于2019年1月25日搬离铺面，故2019年1月份的租金应当免除，一审法院对此未予认定是错误的;四、一审法院判令刘某向卫计委幼儿园支付违约金12790.44元无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为计算依据。刘某已全额补交了租金，卫计委幼儿园不存在实际损失，也未举证证明其存在实际损失，一审法院以拖延支付租金的总额作为实际损失的计算依据没有事实和法律依据。五、刘某曾交纳的租赁合同保证金6100元未获退回，应当以此抵扣所欠租金。

　　卫计委幼儿园答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。理由：一、刘某长期占用卫计委幼儿园的商铺用于经营，但自2018年5月起就不再向卫计委幼儿园支付租金，且仍继续占有使用该商铺至2019年1月25日才返还。卫计委幼儿园有权要求其支付2018年5月至2019年1月的商铺租金;二、卫计委幼儿园要求刘某支付违约金有事实和法律依据。根据双方于2016年6月30日签订的《商铺租赁合同》第十一条违约责任约定，刘某应当于每月5日前交纳当月租金4919.4元，延迟支付房租的，每逾期一日均应按月租金的5%支付违约金。刘某自2018年5月其就开始拖欠租金至今未付，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金;三、刘某主张的预交租金32944.12元实为其2017年1-5月欠交的租金。该部分违约金数额已由刘某主动提出并签字按捺的《申请书》、卫计委幼儿园出具并经过刘某签字按捺的《违约确认书》确认，其所交纳的32944.12元亦与《申请书》和《违约确认书》上列明的金额相同，证明该32944.12元是其按照《申请书》、《违约确认书》约定向卫计委幼儿园交纳的违约金。至于卫计委幼儿园向其开具的5张增值税发票商品服务编码(收费项目)和备注为“租金”，是因为卫计委幼儿园开具发票的系统商品服务编码中并无“违约金”选项可选，且财务人员对其交纳的该费用的性质不知情，向其开具了注明是“租金”的发票是处理不当。卫计委幼儿园从未与刘某协商并同意将其交纳的32944.12元违约金转化为预交租金，刘某也未能举证证明该事实存在。刘某的该项主张与事实不符。对于刘某当庭提出的其交纳的租赁合同保证金6100元未获得退回的事实表示认可，同意在二审中一并处理。

　　卫计委幼儿园向一审法院起诉请求：1、刘某向卫计委幼儿园返还所租商铺;2、刘某向卫计委幼儿园支付拖欠的租金9838.8元(计算方法：以每月4919.4元，自2018年5月5日暂计至2018年7月4日，此后租金计至刘某返还商铺之日止);3、刘某向卫计委幼儿园支付违约金12790.44元;4、一审案诉讼费用由刘某承担。

　　刘某向一审法院反诉请求：1、卫计委幼儿园向刘某返还预交租金32944.13元;2、一审案件诉讼费用由卫计委幼儿园承担。

　　一审法院认定事实：2016年6月30日，卫计委幼儿园(出租方、甲方)与刘某(承租方、乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定卫计委幼儿园将其坐落于南宁市的商铺出租给刘某，租赁期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金为4919.4元，每月5日前缴纳完当月租金。水电费由刘某自行缴纳。合同第八条约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第十一条约定：乙方迟延支付保证金、房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的5%向乙方支付违约金。乙方未按时缴纳水电使用费的，每天加收逾期金额的5%的违约金。

　　2017年6月18日，刘某向卫计委幼儿园递交一份《申请书》，载明：因其存在租金及水电等费用迟延交纳的不良情况，愿足额交纳拖欠的租金及水电费，并按照合同约定支付违约金。因资金有限,特申请对违约金进行减免，愿意按照2017年1-5月拖欠租金和水电费总额的1.3倍支付违约金,并申请分期6期支付该笔违约金。

　　1、6月5日归还第一期违约金：5490.69元;2、7月5日归还第二期违约金：5490.69元;3、8月5日归还第三期违约金：5490.69元;4、9月5日归还第四期违约金：5490.69元;5、10月5日归还第五期违约金：5490.68元;6、11月5日归还第六期违约金：5490.68元;共计32944.12元。同日，卫计委幼儿园向刘某出具一份违约确认书，根据刘某提出关于交纳铺面租金违约金的申请，违约金计算金额为32944.12元，刘某在该违约确认书上签写“同意按32944.12元支付违约金”。2017年6月19日，蔡某娆在刘某的申请书上确认同意并签字。

　　2017年6月12月，刘某分别向卫计委幼儿园交纳2017年1-2月份的租金9839.8元、3-4月份的租金9839.8元、5月份的租金4919.4元、6月份的租金4919.4元。2017年10月31日，刘某交纳2017年7-8月份租金9838.8元。2017年9月29日刘某交纳9月份租金4919.4元;2017年10月12日刘某交纳10月份租金4919.4元;2017年11月13日刘某交纳11月份租金4919.4元;2017年12月11日刘某交纳12月份租金4919.4元;2018年1月30日刘某交纳2018年1月份租金4919.4元;2018年2月27日刘某交纳2018年2月份租金4919.4元;2018年3月29日刘某交纳2018年3月份租金4919.4元;2018年4月24日刘某交纳2018年4月份租金4919.4元。以上租金交纳后，卫计委幼儿园均向刘某出具相应的增值税发票。

　　2017年7月27日，卫计委幼儿园分别向刘某出具金额为5490.69元、5490.68元增值税发票，2017年10月24日，卫计委幼儿园分别向刘某出具金额为9900元、9900元、2162.75元增值税发票，以上五张票据均在备注一栏标注“双拥路14-16、14-17铺面租金”，发票总金额为32944.12元。

　　另查明，涉案《商铺租赁合同》到期后，原刘某双方未续签租赁合同，至庭审辩论终结时，刘某仍在租用涉案商铺，并支付租用铺面期间的水电费。后经卫计委幼儿园、刘某确认，刘某于2019年1月25日将涉案房屋退还给卫计委幼儿园。

　　一审法院认为：卫计委幼儿园与刘某在平等、自愿的基础上协商一致签订《商铺租赁合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行合同约定的权利义务。

　　关于刘某所付32944.12元的性质问题。根据《商铺租赁合同》第十一条约定，刘某迟延支付房租的，每逾期一日均应按月租金的5%支付违约金。刘某于2017年6月18日向卫计委幼儿园提交《申请书》，表明愿意按照2017年1-5月份拖欠租金和水电费总额的1.3倍支付违约金，申请分六期支付，合计金额为32944.12元，卫计委幼儿园出具《违约确认书》同意刘某的上述申请。可以认定卫计委幼儿园、刘某双方已就2017年1-5月份刘某逾期付款的违约金达成了新的合意。刘某在2017年7月27日、10月24日支付共计32944.12元，该数额与前述违约金数额一致，可形成证据链，证明刘某所付款项为其向卫计委幼儿园支付的2017年1-5月的违约金。现刘某辩称已经与卫计委幼儿园协商将该违约金转为预付租金，但未提交证据予以证实，且卫计委幼儿园不予认可，一审法院对此不予采信。故刘某要求卫计委幼儿园返还预交租金32944.13元，一审法院不予支持。

　　关于应付租金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日到期后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，刘某继续使用涉案商铺，卫计委幼儿园未提出异议，并收取刘某部分租金，视为双方形成不定期租赁合同关系，双方亦继续履行《商铺租赁合同》中约定的权利义务。刘某支付租金至2018年4月份后，在继续使用商铺的情况下，刘某还应按照每月4919.4元的标准向卫计委幼儿园支付租金。卫计委幼儿园、刘某双方已确认刘某于2019年1月25日返还商铺，故刘某应向卫计委幼儿园支付租金为42634.8元[4919.4元/月×8个月+4919.4元/月÷30天×20天]。

　　关于刘某应付违约金的问题。刘某继续租用涉案商铺，但从2018年5月起拖欠租金，则应承担违约责任。卫计委幼儿园主张按刘某提交的申请书中拖欠金额的1.3倍支付逾期付款违约金，刘某辩称该违约金计算标准过高，对此，一审法院认为，卫计委幼儿园与刘某只是就2017年1-5月份的违约金进行了调整，此后的违约金计算标准并未达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金不能超过造成损失的30%，本案中卫计委幼儿园未提交证据证明其损失，如按拖欠租金的1.3倍支付违约金，刘某应支付的违约金为55425.24元(42634.8元×1.3)，确属过高，应当予以酌情减少。故一审法院依法调整逾期支付房租的违约金为42634.8元×30%=12790.44元。卫计委幼儿园诉请超出部分的违约金，一审法院不予支持。

　　关于商铺的返还问题。卫计委幼儿园、刘某均确认涉案商铺已在2019年1月25日返还给卫计委幼儿园，对于卫计委幼儿园的第一项诉请，一审法院不再处理。一审法院判决：一、刘某向卫计委幼儿园支付租金42634.8元;二、刘某向卫计委幼儿园支付违约金12790.44元;三、驳回刘某的反诉请求。本诉案件受理费366元，反诉案件受理费312元，由刘某负担。

　　二审期间，各方对一审判决认定的事实无异议，亦无新的证据提交，本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2008年7月2日，刘某向卫计委幼儿园交纳了商店合同保证金6100元，卫计委幼儿园于同日向其出具了一份编号为NO.4610787的广西壮族自治区行政事业单位一般收款收据，面额为6100元，备注为“商店合同保证金5100元，水电保证金1000元”，并加盖了“广西壮族自治区卫生厅幼儿园财务专用章”。截止目前，该笔6100元合同保证金未退回给刘某。

　　还查明，2018年1月3日，卫计委幼儿园向各租户发出《告

　　知函》称，因幼儿园管理需要，您所适用的商铺将不再续租并予以收回，根据《商铺租赁合同续约协议》相关约定，现就相关事项告知如下：一、请您于2019年1月24日将商铺进行腾空。……三、2019年1月1日-2019年1月25日为商铺腾迁时间，我园在此期间免收租金费用，若2019年1月25日后仍未搬离的，我园有权向您追收自2019年1月1日起占用商铺的租金及违约金。2019年1月25日，涉案铺面通过铺面交回验收。

　　本院认为，根据刘某的上诉请求及卫计委幼儿园的答辩意见，本案的争议焦点为：一、刘某于2017年7月27日、10月24日向卫计委幼儿园支付的32944.12元为何种性质的款项，应如何处理;二、卫计委幼儿园主张的租金和违约金是否有事实和法律依据。对此本院认定如下：一、卫计委幼儿园提交的《申请书》、《违约确认书》可以证实双方曾于2017年6月就刘某迟延支付2017年1月至5月商铺租金的问题达成过赔偿协议，即由刘某向卫计委幼儿园支付迟延交租的违约金32944.12元。刘某此后向卫计委幼儿园支付了32944.12元，尽管该款项在数额上与其在《申请书》、《违约确认书》上同意支付的违约金相一致，但在性质上应以卫计委幼儿园此后于2017年7月27日、10月24日出具的增值税发票为准，该发票已明确该款项性质为租金。卫计委幼儿园辩称是因为发票系统的原因，商品编码中无法选择“违约金”项目，加上财务人员操作不当，才出具了性质为租金的发票。对此本院认为，卫计委幼儿园作为事业单位，其财务工作应当具有严谨性，其内部材料审批和流转、执行的过程应当具有规范性，即便确实存在发票商品编码中无法选择“违约金”项目的问题，其仍然可以在发票备注处对款项性质进行说明，而卫计委幼儿园在相应的发票备注栏处却进一步明确了该32944.12元的性质为“双拥路14-16、14-17铺面租金”，故其主张该款项是刘某所支付的违约金的理由显然不能成立。刘某于2017年7月27日、10月24日向卫计委幼儿园支付的32944.12元应当认定为预付租金。

　　二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，刘某与卫计委幼儿园于2016年6月30日签订的《商铺租赁合同》在2017年6月30日届满后，双方未签订新的租赁合同，刘某继续使用商铺，卫计委幼儿园未提出异议，故刘某仍应按照原合同约定支付租金。

　　由于刘某已足额支付租金至2018年4月，其又于此前即2017年7月27日、10月24日已另行预付了租金32944.12元，故不存在其自2018年5月起就拖欠租金的事实，卫计委幼儿园以此为由主张返还铺面并主张2018年5月、6月的租金及相应的违约金无依据，本院不予支持。

　　2018年1月，卫计委幼儿园向各租户发出关于2019年1月25日收回铺面的告知函，刘某于2019年年1月25日按卫计委幼儿园的程序要求，通过验收并交回铺面，应当认定双方已合意解除之间的不定期租赁合同。刘某应当向卫计委幼儿园结清尚欠的租金，自2018年5月起至刘某按照卫计委幼儿园要求搬离商铺之日(2019年1月25日)止，刘某应支付的租金为39355.2元(4919.4元×8个月=39355.2元，2019年1月的租金因刘某按时搬离铺面而得以免除)。上述应付租金与刘某此前预付的租金32944.12元及已支付的保证金6100元相抵扣，刘某尚应支付卫计委幼儿园租金311.08元。卫计委幼儿园认为刘某2017年1月至5月迟延交租应支付相应的违约金的，可另行主张。

　　综上所述，刘某的上诉理由部分成立。一审判决认定事实有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：

　　一、维持南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初10562号民事判决第三项;

　　二、撤销南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初10562号民事判决第二项;

　　三、变更南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初10562号民事判决第一项为：刘某向广西壮族自治区WSJSW幼儿园支付租金311.08元;

　　四、驳回广西壮族自治区WSJSW幼儿园其他诉讼请求。

　　一审本诉案件受理费366元，由广西壮族自治区WSJSW幼儿园负担350元，由刘某负担16元;一审反诉案件受理费312元，由广西壮族自治区WSJSW幼儿园负担300元，由刘某负担12元;二审案件受理费678元，由广西壮族自治区WSJSW幼儿园负担650元，由刘某负担28元。

　　上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 付浩

　　审判员 黄琴

　　审判员 陆宁

　　法官助理 覃炜

　　书记员 周洁莹

　　二〇二〇年十二月二十九日