开发产品完工后未取得合法凭证如何计算成本？

    某税务局在检查中发现，一家实行查账征收的房地产开发企业，在开发产品完工后，由于不能取得全部发票等合法有效凭证，无法准确计算开发产品的计税成本。对于这种情形，如何计算企业开发产品成本进而计算企业年度应纳税所得额，税企之间存在不同的看法。笔者的观点如下：

    一、企业实际发生的开发产品成本，应取得未取得合法有效凭证的，不能估计计税成本。待后期实际取得合法凭证时，再进入计税成本。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十四条规定， 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

    二、后期取得成本时不追溯调整。国税发〔2009〕31号文件第二十八条关于“企业计税成本核算的一般程序”中第三项规定，对期前已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时扣除，未销开发产品应负担的成本费用，待其实际销售时再予扣除。

    例如，某房地产开发企业一个开发产品项目2011年完工，项目总可售面积10000平方米，2011年已售4000平方米，2012年已售2000平方米。合计销售6000平方米，剩余4000平方米。在计算2011年企业应纳税所得额时，该项开发成本对象，有200万元建筑施工成本发票，由于双方之间存在分歧未及时开具取得，不能计入该项开发产品成本。2012年7月，企业取得该项开发产品结余成本费用发票200万元。

    开发产品成本计算分析：根据国税发〔2009〕31号文件的规定，2012年取得的成本200万元，可以计算分配至已销售和未销售产品中。未销售的剩余开发产品分得40%的费用，即80万元。2011年～2012年已销开发产品，按面积分摊60%的费用120万元，这部分成本全部在2012年销售当期申报扣除。

    三、有些无法取得合法凭证的成本，可以按规定范围预提。国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定， 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除上述三项成本费用外，企业必须以实际发生的且取得有效凭证的成本项目，才能进入计税成本税前扣除。

    四、税务机关可以按规定的制度方法核定企业的计税成本。国税发〔2009〕31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

    按照上述确定或核定开发产品计税成本时，税务机关应在充分调查了解的情况下，根据开发产品地理位置、产品结构、产品类型、装修水平和配套设施等不同情况，制定较为合理的计税成本核定制度或方法，而不可随意确定计税成本。