深圳工改香,入行细思量

巧妇难为无米之炊！想发展，土地资源却捉襟见肘——深圳的新增建设用地已到天花板，有关数据显示，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里。在深圳土地局促，住宅区更新也一度遇到瓶颈的背景下，制造业、金融业等产业资本把目光投向工业区改造升级市场，工改浪潮汹涌而至。

 

旧工业区改造在深圳并非新鲜事，只是近年“涨潮”更为明显，而在过去十年间，深圳共有200多个工业区进入城市更新立项。

 

智慧源作为一家专业的财税咨询公司，近年来更是积累了不少的工改案例，尤其近期，工改案例不断增多，现笔者就近期服务过工改案例，从财税角度谈一谈工改项目中需要注意的几个问题。

 

首先、必须要明确财务战略规划

 

深圳市城市更新项目中，工改工项目有别于住宅区改造项目。根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则等文件的相关规定，为实现产业的转型升级，从具体落实相关规定，防范工业楼宇炒作出发，相对于住改项目，工改最大的区别在于对工业楼宇转让的若干限制条件，以及对所能够转让的工业楼宇部分需上缴增值收益相关规定。如综合考虑增值收益上缴，企业极有可能入不敷出，甚至净利润还远抵不上应上缴增值收益。

如此，企业在参与工改项目前应事先明确其财务战略意图，是长期持有经营以租代售，还是类似于普通商品房开发销售方式，对企业的盈利及资金流回笼都提出较高要求。

 

其次、要知晓其中暗含的财税风险

房地产项目涉及的环节多，事项复杂。尤其是旧改项目，前期与村委或原业主的谈判、合作模式、拆迁补偿事项、税费承担方式、后期开发销售、分配物业或分配利润等事项都涉及面广，稍有不慎就容易导致税务风险的产生。特别营改增后，原来营业税制下的合作模式与税费计算方式发生变化，如拆迁补偿费如何才能抵扣增值税、拆迁补偿物业视同销售缴纳的税费由企业实际负担了但却不能在企业税前扣除等问题，这些事项往往金额巨大，导致企业实际税负上升，对企业产生困扰；加上开发过程中原有的各种财税问题，特别是企业在财税管理缺乏规范指导的情况下，极可以在不知不觉偷了税、不知不觉中犯了罪。因此，必要的财税管理，或者聘请专业财税顾问予以辅助显得极其重要。

 

再次、需思考长远的盈利模式

 

就目前已接触的工改项目而言，其盈模式一般有两种，一种是以租代售，长期出租取得租金及相关服务收益，这也是绝大部分工改项目采用的模式，这种模式下，资金回流速度慢，可能企业也会销售极少部分一种可售物业，以求资金的平衡，这整体上对企业的现金流提出较高要求；另一种模式是，类似普通商品房开发销售形式，对可售物业予以分割销售，以快速回笼资金，然后退出或者仅持有少量物业，但在这种模式下，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则等文件的相关规定，计算上缴增值收益必然是企业面临最大的问题，上缴后开发企业极有能真正的出现为政府打工，甚至是赔本赚吆喝！

 

综上，工业区改造项目，资金投入回收周期长，税务风险大。工改工项目如果没有找到一种有效的商业盈利模式，企业极可能陷入一种鸡肋状态。

 

深圳工改香，入行细思量！

 

作者单位：智慧源（深圳）管理顾问股份公司