吉地税发[2003]130号 吉林省地方税务局关于印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定的通知[全文废止]

　　车库、车位、第三产业门市房及面向社会开放经营使用的室外封闭式体育运动场和室内各种文化、体育、娱乐场所等除外。

　　(二)地税机关已按“视同销售行为”征税的企业自用开发产品，在三年内对外销售的，对以前该自用产品已纳税所得额准予当期税前扣除。

　　(三)应按视同销售规定征税的开发产品，企业会计核算未作销售处理或未完整准确反映收入的，在向地税机关申报纳税时应按税法规定进行纳税调整。

　　四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

　　(一)房地产开发企业代建工程是指企业开发前在设计、技术、功能等方面事先与用户签订合同(该合同是不可撤消的)，按照合同约定进行开发(包工包料)的工程项目;提供劳务是指企业在承建的项目中，只向建设单位(发包方)收取承建的劳务费用(清包)，建筑材料费用及其它建设费用由建设单位承担的项目。

　　(二)企业代建工程和提供劳务(以下简称代建项目)应按照税务总局《通知》第四条规定的方法确认收入的实现，即工程持续时间不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同实际完工之日确认收入的实现;工程持续时间超过12个月的，应按完工百分比法按季确认收入的实现。具体计算方法如下：本季代建项目收入=企业与建设单位签订的代建项目工程预算×本季度代建项目工程进度本季度代建项目成本费用=施工方出具的承建项目工程价款结算帐单确定的本季度已完工程额+企业代建项目本季度发生的允许税前扣除的其它各项费用本季度代建项目工程进度：本季度代建项目成本费用÷(企业就该项目与施工方签订的承建项目工程预算+代建项目允许税前扣除的其它各项费用预算-规费优惠所得)

　　开发企业与施工方不采用定期开具工程价款结算帐单方式结算工程款，实行按预算合同中确定的“工程结点”结算工程价款的，上述公式中“施工方出具的承建项目工程价款结算帐单确定的本季度已完工程额”应换为“施工方到本季未完成的最后工程结点止本季合计完成的预算金额”。

　　施工方没有按季向开发企业提供承建项目工程价款结算帐单，企业也不按“工程结点”结算方式结算工程价款的，代建项目工程进度可按下列公式计算：本季度代建项目工程进度=(施工方本季度实际施工时间÷承建项目工期×企业就该项目与施工方签订的出包(承建)项目工程预算+企业代建项目本季度发生的允许税前扣除的其它各项费用)÷(企业就该项目与施工方签订的承建项目工程预算+代建项目允许税前扣除的其它各项费用预算-规费优惠所得)

　　(三)企业开发同一建筑项目中既有代建工程又有一部分所有权归己的开发产品，企业拥有所有权的部分产品完工后自行对外销售的，确认其销售收入的实现应按本规定第一条执行;这部分开发产品的成本与代建工程开发成本的划分，属于建筑结构类型相同的应按建筑面积平均分配，属于砖混与框架建筑结构混合的应按本规定第六条(四)项2款规定计算不同建筑结构类型主体建筑工程费，其它开发费用项目按建筑面积平均分配，据此确定代建项目中企业拥有所有权部分的开发产品成本。

　　(四)对代建工程和提供劳务征税其它问题按税务总局《通知》第四条规定执行。

　　五、关于向用户收取的代收款项确认收入问题

　　(一)开发企业受自来水公司、煤气公司、供电局、有线电视台等公共基础设施部门(单位)委托向购买房屋的用户收取的水加压费、天然气入网费、电费储蓄、有线电视安装费等各种代收款项，全额上交相关部门(单位)的，可不并入企业损益;企业留用部分(包括有关单位付给的代收手续费)，应并入已确认企业销售该房屋收入的当期所得额。

　　(二)地税机关对委托房地产开发企业代收款项的有关部门(单位)要加强税收管理，委托房地产开发企业所收取的代收款项按税法规定应当征税的要依法征收企业所得税。

　　六、关于成本和费用的扣除问题

　　(一)企业应加强成本和费用的财务核算管理，及时完整地核算各会计期间成本费用发生额，如实反映各会计期间经营成果，并提供真实完整的计税依据。

　　1.企业已发生的成本费用和未来预计将要发生的需要在当期预提的各项费用，应按照权责发生制原则、配比原则和相关性原则以及企业会计制度规定的核算办法及时进行会计核算，除不可抗拒的原因外，不得以任何理由提前或推迟会计核算期间。

　　对经税务机关检查确认企业提前或推迟会计核算年度而发生的成本费用额不得在当期税前扣除;企业因不可抗拒原因推迟会计核算期间的，应及时向当地主管地税机关提出申请，经主管地税机关审核同意后可重新调整计算该费用所属会计年度的损益和应纳所得税额。

　　2.企业发生的各项成本费用，应根据足以证明该项经济业务已经实际发生的原始凭证进行会计核算。企业因特殊情况在核算期内没有取得原始凭证的，发生的成本费用应按照权责发生制的原则，采取先下帐后追补凭证的办法，不得推迟核算年度。

　　3.企业不得在发票及其它原始凭证上采取多开、虚开、涂改等手段，虚增成本费用发生金额，减少应纳税所得额。地税机关一经检查发现，应依照《征管法》的规定处理。

　　(二)企业发生的成本费用支出，取得下列原始凭证的，在计征企业所得税时可作为税前扣除的有效凭证(以下简称有效凭证)：

　　1.交易活动的对方是企业或有经常性生产经营业务或收费业务的事业单位，应向其索取合法发票(包括财政统一的规费专用票据)。

　　2.买卖双方交易活动确实发生，卖方拒不给开具合法发票的，如买方能够向主管地税机关出具已向卖方支付该交易款项相关证据(如银行开具的付款单等)，同时提供卖方所在地县以上(含县级)地税局开具的该项交易支付款项书面证明，并附有详情书面说明材料的，也可作为有效凭证。

　　3.企业发生同一项经济业务采取分次向对方支付款项，对方收到全部款项一次性开具合法票据的，可作为支付方分次付款的有效凭证。

　　4.企业与个人(个体经营者除外)发生经济往来使用自制凭证的，企业取得的自制凭证上有经手人与收款人本人签字或盖章(划押)并附有收款人身份证复印件的。

　　5.买卖双方发生以物易物交易，一方换人的货物或资产应取得有对方签字或双方共同签字认可并注明交易方式和交易价格的书面协议等证明资料。

　　6.企业发生的一些特殊性费用支出，按规定需由有关部门(单位)代开发票的，实际收款方是机关或企事业单位的(以下简称单位)，该收款单位应在代开的发票背面注明“已收款”字样并加盖单位的财务公章;对方属于个人的，收款人应在代开的发票背面签字并注明家庭地址和附有个人身份证复印件，企业付款经手人也应在发票背面签字或盖章。