吉地税发[2003]130号 吉林省地方税务局关于印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定的通知[全文废止]

　　7.地税机关应对企业发生的成本费用支出有效凭证及其相应的款项支付形式进行真实性审查。

　　(三)企业当年真实发生的成本费用支出，因特殊原因在企业所得税汇算期内没有取得有效凭证的，经主管地税机关查实确认，可准予在当期税前扣除，但企业必须保证在次年内取得合法有效原始凭证。企业在保证期内仍然没有追补有效凭证的，应对上期税前已扣除的该项费用，在下期作调增应纳税所得额处理。

　　企业在以后年度取得该项费用有效凭证的，可从取得有效凭证的纳税年度企业应纳税所得额中予以减除。

　　(四)开发成本的核算管理及扣除问题

　　1.企业开发的房屋(含车库、地下车位)、直接对外销售的土地、用于第三产业经营或直接对外销售的配套设施以及承建的代建工程项目，应按财务会计制度的规定在开发成本科目下分类进行核算。本款所列的开发项目，当年有二项以上(含二项)

　　没有按要求进行分类核算的，当年应纳企业所得税可采取核定征收方式。

　　2.企业开发的房屋和配套设施建筑结构类别不相同的，应在开发成本一级明细科目下按砖木、砖混、框架、框架高层(超过11层以上的建筑)等类别进行核算。

　　对同一建筑既有砖混又有框架结构的混合建筑项目，其主体建筑工程费，企业没有进行划分或划分方法明显不合理的，可按每平方米造价7比10的比例计算确定砖混和框架结构主体建筑工程费。计算公式如下：框架结构主体建筑工程费=框架结构建筑面积×10×[该建筑已发生应进行分配的主体建筑工程费金额÷(10×框架结构建筑面积+7×砖混结构建筑面积)]砖混结构主体建筑工程费=砖混结构建筑面积×7×[该建筑已发生应进行分配的主体建筑工程费金额÷(10×框架结构建筑面积+7×砖混结构建筑面积)]以上同一建筑结构类别不同的项目，在核算开发成本环节也可采取从主核算的方法，对砖混或框架结构的开发成本统一进行核算，待结转开发产品完工成本时再按上述规定和计算方法进行划分，具体在哪个环节划分(分配)可由企业自主决定。

　　企业的代建工程项目有二个以上委托单位的，在开发成本一级科目下应按不同委托单位名称分别进行核算;土地开发成本应按不同的开发地点或开发名称等进行核算;企业对不同建筑结构的房屋和配套设施、不同委托单位的代建工程、不同地点开发的土地，在核算开发成本时没有按照上述要求进行核算，又提供不出类别比较准确的开发成本计算单或开发成本计算表的，当年对其企业所得税应采取核定征收方式。

　　3.企业应将开发项目的前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、主体建筑安装工程费(也可分解为主体建筑工程费和主体安装工程费)、基础设施建设费(也可分解为楼外管网工程费和楼外环境工程费)、公共配套设施费、开发间接费用等做为成本项目分别进行核算。

　　4.企业购置的土地，分年度进行开发建设的，其发生的土地征用及拆迁补偿费等与购置全部土地相关的共同性费用，企业应按购置开发的全部土地面积平均计算分配，并根据各年度实际开发建筑产品占用土地面积，计算每一年度开发项目应承担的共同性费用。

　　5.企业出包的工程项目，实行由承建方按施工进度定期开具工程价款结算帐单方式结算工程价款的，应以承建方开具的工程价款结算帐单作为记录实际发生开发成本的依据。年内承建方因特殊原因没有按照实际完工进度及时为企业开具全部工程价款结算帐单，造成企业无法及时准确地核算实际发生开发成本的，年末可对企业当年应纳企业所得税按15%的应税所得率预征，待企业工程价款结算帐单及其它相关有效凭证齐全后再行清算;对企业与承建方按“工程量清单招标”方式签订工程合同并结算工程价款的，应按双方签订的工程预算合同注明的各“工程结点”确定的预算成本金额作为记录实际发生开发成本的依据。有关税前扣除的有效凭证管理应按本条(二)项规定执行。

　　6.企业开发为用户服务的电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息间、值班警卫室、物业管理用房等各种专用房屋及公共厕所可不作为独立的开发产品，所发生的开发费用，应做为公共配套设施费直接或分配计入相关开发产品的成本。

　　对企业开发用于文化、体育及餐饮娱乐等第三产业的房屋及配套设施，无偿交给独立核算的物业公司用于经营活动或为小区住户服务的，这部分固定资产不得在房地产开发企业提取折旧，其发生的维护、维修费用及报废损失也不得在房地产开发企业税前扣除。

　　7.企业在结转已完工开发产品时，与其开发成本项目相关的公共配套设施费、基础设施费等尚在继续发生的费用，企业可以采取按实际发生额计入开发成本的方法，也可采取预提的方法。采取预提方法的企业，发生的预提费用，应按照税务总局《通知》第五条(二)项2款规定办理。即税前只承认有关预提费用科目借方符合税前扣除规定的实际费用发生额(简称本年实际发生额)，不得承认从开发成本中预提的费用额(简称本年预提额);地税机关对企业预提的费用税前未予承认的金额，企业以后年度又将其冲减或转回开发成本的(简称预提冲回额)，可在当期按增加扣除额处理;企业在预提费用科目将实际发生的费用大于预提费用的金额，冲减或转入开发成本的(简称实际超支摊入成本额)，应按减少预提费用科目借方实际费用发生额处理;对企业以前年度从开发成本中提取的各项预提费用节余额(2003年期初余额)，金额较小的应与2003年提取的预提费用一并从扣除额中减除，金额较大在一个年度处理企业纳税确有困难的，可分二个年度从扣除额中平均减除(简称2003年期初节余并入额)。计算公式如下：已完工开发产品税前分期调整的预提费用总额=上年期末待售完工开发产品应承担的预提费用调整额+(本年预提额-预提冲回额+2003年期初节余并入额)-(本年实际发生额-实际超支摊入成本额)

　　已完工开发产品的预提费用税前纳税调整分配率=已完工开发产品税前分期调整的预提费用总额÷(年初已完工开发产品建筑面积+本年新增加完工产品建筑面积)

　　当年销售已完工开发产品应分摊进入当年损益的预提费用调整额=当年销售已完工开发产品建筑面积×已完工开发产品预提费用税前纳税调整分配率按上述公式计算结果为正值的，应按计算出的调整额调增当年应纳税所得额，计算结果为负值的应按计算出的调整额调减当年应纳税所得额。