2013年9月,A公司(以下简称A公司)与B公司共同出资设立甲机械制造有限公司(以下简称甲公司),其中A公司以一宗11700平方米土地使用权(工业用地)出资。经评估机构评估其价值300万元,会计师事务所按评估金额出具验资报告。2013年9月,A公司办理土地使用权变更手续。 下面根据目前税收政策,结合相关资料,分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。A公司属于生产机床工业企业,在市经济开发区内,执行《企业会计准则》。 营业税 A公司以土地使用权投资入股,按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”,符合不征收营业税的规定。 土地增值税 虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税,但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。 印花税 城镇土地使用税 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定,从2009年1月1日起,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。A公司以11700平方米土地投资,其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米),当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。 房产税 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。经计算,A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5,土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值,计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。税务机关规定对经营自用的房屋,按房产原值一次扣除30%后的余值计税。2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。 企业所得税 转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。 A公司按直线法摊销土地使用权,2001年8月~2013年8月累计145个月,应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。 转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。 《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定,企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等,不论是以货币形式、还是非货币形式体现,除另有规定外,均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元,应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。 会计分录: |
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