点评:1652万卖铺要交增值税2422万

今天一开电脑就看到了这条很是抢眼球的新闻，看完后，觉得有房有地的业主们很有必需要普及一下税法，很有必要在交易前咨询一下许律师这样的律师。点评如下：

1、“该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，递件完税时双方只报1万元/m2”。姑且不论交易价是不是真的就是1.5万元/m2，不按合同价格申报，而按1万元/m2申报，已经是虚假申报，是逃避纳税行为。

2、相关税法规定交易价格明显偏低，税务机关有权核定，核定按市场公允价值。因此，2012年6月时该物业当时的市场价是税务机关核定价格的基础。因此，并不因为文中提到“周边批发商圈也在走下坡路”，税务机关就会按现在或将来可能的市场价格核定。

3、2012年6月时该物业当时的市场价是多少，才是评价税务机关核定价格是否合理的依据。到底是2.2万元/m2合理，还是5.6万多元/m2合理？业主应要求税务机关提供核定依据，通过审核该依据的合法合理性与税局做专业上的沟通，通过讲法讲理解决争议，而不是去申请按多少核定，没有依据的申请是没有用的。

4、关于所谓的真实交易价格。正常市场行为，交易价格应该与市场公允价格差异不大。本文所谓的业主1652万卖商铺，仅是业主或交易双方的一面之词。即使本案确实是按这个价格交易，但是如果这个价格明显低于当时的市场价，业主愿意将利益送人虽然无可非议，但国家的税款可不由你自行做主去送人，对不起，按市场价计算税收。

5、普法：房地产交易，卖方需要交纳5%营业税、30%—60%土地增值税、0.5‰印花税、税上税（城市维护建设税、教育附加费）、所得税（企业25%、个人20%），买房需要交纳3%契税。

6、看文章的标题，以及网友评论，都在抨击中国的高税负。中国名义税负高企确实是事实，但笔者认为目前最大的问题是税法领域的执法问题——选择性执法，导致的实质税负不公平。由于法定税负太高中国企业普遍性逃避纳税，结果就是依法纳税企业、以及被查处后按照税法补税的企业的实际税负，将远远高于大多数逃税又没有被查处的企业，这些依法纳税的企业最终面临的结果就是彻底丧失市场竞争力被市场淘汰出局。因此，现在最急迫的问题是患不公而不是患税负重。大家都依法纳税，税负重，大家都重，市场会自动调节，企业竞争拼的是管理而不是拼偷税（拼关系）。

7、多数网友评论房价贵就是税负重导致的，这确实一个原因。但一币的两面，不按税法交税，也是导致房价高的原因。如果税务机关严格执法，特别是严格执行30%——60%土地增值税，房地产开发公司会有足够的资金推高地价吗？炒房还有利润空间吗？当房屋回归居住功能，不是投资品，房价会如此倾尽三代积蓄吗？

8、税收执法只可能越来越规范，税法的方向应该是向权利义务平等的方向发展。就目前来讲，大家应该关注一下税收征管法的修订，不要让这部关系纳税人重大权利的法律又成为税务总局一家之言。自去年7月公开征求意见以来，只有税务律师、高校财税法律学者在与税务总局抗衡，苦苦为纳税人争取更大的权利，而我们的纳税人特别是代表广大企业的行业协会却似乎无知无觉。

9、本案交易双方在交易前对税法是漠视的，在我国高税负的背景下，税负考虑以及前期税务规划一定是交易前期的必做的功课。律师不但要精通商法，也要了解税法，律师必须具备在交易架构方案设计中，在合同条文中将税务思维税务规划予以体现和表达，如此才能为客户提供真正有价值的法律服务。

10、最后给业主盈联多公司的建议，以专业与税务机关进行沟通。比如可以从对税务机关核定价格依据的质证、纳税人的信赖利益保护等方面着手。（许义娜律师2014年10月8日于广州 13189013312）