增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增值税如何处理？

其次：我们看看增值税一般计税方法情况下土地增值税的处理

一是，房地产企业土地增值税清算收入额的确定

国家税务总局公告2016年第70号明确：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； 

所以，在一般计税办法下，增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。

纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金须返回，再重新计入土地增值税的清算收入中，并为此缴纳土地增值税。

计算土地增值税清算收入额时：

抵减的土地成本销项税金返回销售额

=项目（清算单位）清算收入对应的已经扣除的土地价款÷1.11 × 11%。

例：

甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。（假定已达到清算条件，进行土地增值税清算）

1.计算甲企业增值税销售额；

2.计算甲企业土地增值税销售额；

解析：

（一）甲增值税销售额为：

1.依据国家税务总局公告2016年第18号和2016年第140号公告：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

=(1110-400)/1.11=639.64万

2.甲房地产企业一般计税办法下的销售开发产品的销项税额

=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) × 11%。

=(1110-400)/1.11×11%=70.36万

（二）甲企业土地增值税清算收入额：

国家税务总局公告2016年第70号 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

甲企业土地增值税清算收入额=1110-70.36=1039.64万

因此，甲增值税销售额    639.64万

土地增值税清算收入额    1039.64万

二者相差：400元（土地价款）

二是，结合会计核算，分析房地产企业土地增值税的清算收入额

第一、财会[2016]22号关于印发《增值税会计处理规定》的通知 

一、会计科目及专栏设置。

增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

（一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 

“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；

“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；

结合例题会计分录如下：

（1）确认收入

借：预收账款 1110

       贷：主营业务收入 1000

              应交税费—应交增值税(销项税额)  110

（2）土地成本抵减

  借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)  39.64（400 ÷ 1.11 × 11%）

       贷:主营业务成本 39.64

第二、按会计核算与税法规定计算的土地增值税清算收入额分析：

1.结合会计核算分析其项目土地增值税清算收入：

=含税销售收入-销项税额

=含税销售收入1110-（销项税额110-销项税额抵减39.64）=1039.64

2.按抵减的土地成本销项税金返回销售额方式计算土地增值税清算收入

=会计上的不含税销售额+土地价款对应抵减的销项税额

=会计上的不含税销售额1000+土地价款对应抵减的销项税额400 ÷ 1.11×11%

=1000+39.64=1039.64

从上述计算结果可以看出：

增值税上，土地价款抵减了销售收入额；

而在土地增值税清算时，收入中不抵减土地价款，土地价款作为“取得土地使用权所支付的金额 ”以扣除项目的身份计入扣除额；

所以，对土地增值税而言，因土地成本多做，有利于清算时包括期间费用在内的加计扣除的基数加大（加计比例为25%或30%）。

 故，按抵减的土地成本销项税金调增土地增值税清算收入，总比调减土地成本要强。

再次：我们看看增值税简易计税办法情况下土地增值税的问题

例：

甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税简易计税方法计税。

甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。（假定已达到清算条件，进行土地增值税清算）

1.计算甲企业增值税销售额；

2.计算甲企业土地增值税销售额；

简易计税方式下：

1.计算甲企业增值税销售额；（不抵减土地价款）

1100 ÷ （1+5%）= 1047.62

2.计算甲企业土地增值税销售额；

1100- 52.38= 1047.62

根据财会[2016]22号关于印发《增值税会计处理规定》的通知 

一、会计科目及专栏设置 

（八）“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 

借：预收账款 1100 

      贷：主营业务收入 1047.62【 1100/（1+5%） 】

              应交税费——简易计税 52.38

对简易计税办法老项目而言，因增值税计算上并不涉及土地价款的扣减。

国家税务总局2016年第70号：“适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额｡”

故增值税的销售额与土地增值税清算收入是一致的，都为不含增值税收入额，所以对简易计税办法老项目土地增值税并无影响。