辽地税函[2006]173号 辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁入房屋征收营业税问题的批复

辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁入房屋征收营业税问题的批复

辽地税函〔2006〕173号          2006-07-31

辽阳市地方税务局：

　　你局《关于对房地产开发公司“动迁还平”过程中有关营业税问题的请示》(辽市地税发〔2006〕86号)收悉。经研究，现批复如下：

　　房地产开发企业按照有关规定在办理安置或补偿时，根据被拆迁房屋的不同情况和被拆迁人的选择，实行房屋产权调换或货币补偿两种方式。其中产权调换，是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁入进行房屋产权调换，并按被拆迁房屋的评估价(即货币补偿的金额)和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

　　l、对房地产开发企业从事房地产开发销售，应当按照营业税暂行条例及有关规定，就其应取得的属于销售房地产性质的营业收入(包括实际收取的产权调换结算差价等)，按“销售不动产”税目计征营业税。

　　2、房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价(对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格)计征营业税。其中，不结算产权调换差价的.即应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格计征营业税;结算产权调换差价的，对调换房屋的价值中未进行价款结算的部分，按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格，减去收取的产权调换结算差价后的余额计征营业税。

　　辽宁省地方税务局

　　2006年7月31日

　　问题：对单位因动迁取得的动迁补偿款，如征收营业税，计税依据如何确定?由于有的动迁合同内容比较笼统，对影响的营业收入补偿费等没有单独注明，以补偿全额进行计征是否合理?如采取还迁的方式，是否应以还迁建筑物的市场价格确定为征收营业税的依据?(平山分局)

　　解答：依据《营业税暂行条例》及实施细则，对单位因动迁取得的动迁补偿款，应征收销售不动产或者转让土地使用权营业税。合同没有单独标明机器设备或者存货价格，就应按全额计税。

　　依据《辽宁省地税局关于对房地产开发企业拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》(辽地税函[2006]173号)，如采取还迁的方式，应以还迁建筑物的市场价格确定为计税依据。

　　问题：对房地产开发公司调换动迁户房屋产权视同销售征收营业税的计税依据，有的地区按照市场价格，有的地区按照成本价格征收营业税，哪一种是正确的?纳税义务发生时间是以协议签定时间为准，还是以被拆迁人入住为准?(稽查局)

　　解答：依据《辽宁省地税局关于对房地产开发企业拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》(辽地税函[2006]173号)，应以调换动迁户房屋产权的市场价格确定为计税依据。

　　依据《关于进一步明确房地产开发企业安置被拆迁人房屋征收营业税有关问题的通知》(本地税发[2008]72号)的规定：

　　对“市场价”具体明确如下:

　　1.房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式,调换房屋有销售价格的, “市场价”可确定为同类房屋的销售价格;

　　2.调换房屋没有销售价格，而同一楼盘有商品房对外销售的, 按照商品房销售价格的80%的比例核定计税价格;

　　3.整座楼盘均不对外销售,没有销售价格的,按政府规定的拆迁补偿价征税。

　　依据《关于进一步明确房地产开发企业安置被拆迁人房屋征收营业税有关问题的通知》(本地税发[2008]72号)的规定：

　　对房地产开发企业拆迁安置被拆迁人房屋的营业税纳税义务发生时间明确如下：

　　1.房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式,需要结算产权调换差价款的,以企业收取差价款的当天作为安置被拆迁人房屋的纳税义务发生时间;

　　2. 房地产开发企业不需要同被拆迁人结算产权调换差价款的,以取得入住通知单的当天作为安置被拆迁人房屋的纳税义务发生时间。

　　问题内容：

　　我公司是房地产开发企业，我公司对某宗地居民5万平方米的房屋进行拆迁，并与居民签订的拆迁补偿协议，协议约定用我公司在该宗地开发的商品房补偿居民，超过被拆迁面积部分(1万平方米)按3000元/平方米的价格向被拆迁居民收取，该项目可售建筑面积为15万平方米，除拆迁成本外的其他开发成本为3亿元。请问我公司用于拆迁补偿的商品房(5万平方米)的营业税计税依据是多少?能否适用国税函发[1995]549号的规定按成本价核定计征营业税?

　　回复意见：

　　您好：

　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税(对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

　　因此，你公司对于拆迁5万平米的等面积补偿可以按照当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

　　欢迎您再次提问。

　　国家税务总局

　　2010/10/11