厦门首例地产业收益法转让定价案纪实

　　6月6日，福建省厦门市地税局入库了一笔自该局成立以来最大的一笔反避税补税收入。该案按可比非受控价格法(即市场法)调增租金收入1867.37万元，按收益法及可比非受控价格法调增房产及车位销售收入2.37亿元，补缴营业税1279万元，地方教育附加12.79万元，房产税224万元，土地增值税711.4万元，合计补缴地方税费2227.36万元。

　　原来，H公司在房产租赁及销售的关联交易中，作价偏低，涉嫌规避税收。2011年11月，厦门市地税局予以立案，经过充分的调查分析及多轮协商谈判之后，于2013年5月获国家税务总局审批同意结案。相关人士认为，本案是全国房地产方面反避税采用收益法调整的首次尝试，对于关联关系的认定、关联交易可比因素分析及差异调整等内容均分析细致，有理有据，具有重大借鉴意义。

　　股权并购：初步判定存在避税嫌疑

　　发现避税疑点，始于一场股权并购活动。2010年，厦门市某连锁企业下属多家公司纷纷变更品牌，这引起了厦门市地税局涉外税务分局反避税工作小组的注意。经调查，原来公司股权正在发生变动。公司股权的变动势必会涉及经济权益变更从而需要进行相关的税务处理。经调查，一项租赁合同的变更以及并购前的房产交易行为进入了税务人员的视野：2001年7月1日，H公司将自有房产某商场出租给厦门F公司使用，租期20年，房产建筑面积逾3万平方米。月租金约20元/平方米，明显低于同期市场独立交易价格。

　　2010年3月，H公司又将自有的某商场自有房产、某广场房产及地下车位出售给T公司。其中，商场转让单价约4200元/平方米，广场转让单价约8200元/平方米，车位转让单价约12万元/个。售价明显低于同期市场独立交易价格，初步判断存在避税嫌疑。

　　市场法调整：调高租金收入1800多万元

　　厦门市地税局税务人员追溯了解到，H公司与F公司均由英属维尔京群岛的B公司100%控制，根据《特别纳税调整实施办法(试行)》第九条第一款关于关联关系的认定条件“双方同为第三方所持有的股份达到25%以上”，H公司与F公司自2006年3月起构成关联关系，也就是说，2006年3月1日起两家公司之间的房产出租行为构成关联交易，属于有形财产使用类型。

　　鉴于标的房产前后租金水平落差较大，以实际租金为依据的成本法显然不能符合纳税调整要求，且厦门不乏可供参考的房产租赁样本，根据税收征管法及其实施细则的相关规定，经上级部门批准，涉外分局反避税工作小组决定对上述关联租赁交易行为，按可比非受控价格法(即市场法)对租金收入进行调整，并考虑房产面积、经营业态、物业管理等各种差异因素对价格的影响。

　　H公司合计应调高租金收入1867.37万元，应补营业税93.37万元，地方教育附加0.93万元，房产税224.08万元。由于整个过程沟通不断、审计方法科学公正，企业心服口服。

　　收益法调整：调增房产交易销售收入2.37亿元

　　相比于上述租赁行为，该案中房产交易的反避税工作更考验厦门市地税工作人员。据厦门市地税反避税工作小组了解，T置业公司是一家于2008年6月成立的外商独资企业，注册资金4500万美元，其与H公司的法定代表人均为同一商人，H公司的境外控股公司B公司的控股股东是他，T置业公司的境外控股公司的控股股东也是他。根据《特别纳税调整实施办法(试行)》第九条第一款，H公司与T置业公司构成关联关系。两家公司之间的房产出售行为构成关联交易，属于有形财产转让类型。

　　不过，反避税工作小组很快发现，针对上述标的房产的转让，难以找到参照对象。“附近找了几家，但不是交易时点不一致，就是地点情况不一致。”厦门市地税局涉外税务分局有关人士告诉记者，最终，经国家税务总局批准，按收益法对关联销售的商业房产进行估值，确定独立交易价格。

　　由于该方法在房地产行业的运用在全国尚属首例，整个过程殊为不易。经调查测算，本次关联房产交易应调增销售收入2.37亿元，应补营业税1185.7万元，地方教育附加11.86万元，土地增值税711.42万元。

　　厦门市地税局有关负责人告诉记者，由于H公司属于外来报验户，该局特别组成了反避税专项调查组前往该司注册地进行调查取证。在与企业沟通方面，反避税工作小组也颇费心力，涉及的每个微观指标，无论巨细都要谈，如免租期、装修期、维修费、营运费用、保险费、报酬率和风险系统等等，如在评估上述关联租赁交易的租金收入过程中，也把企业间占压的9900万元的利息考虑在内。厦门市地税局有关人士认为，本案是房地产行业采用收益法进行反避税的首例，对地税机关开辟反避税新领域具有重大意义，今后该局将把具有明显地方税源特色的房地产行业作为反避税工作的重点，深化行业调查和管理。

　　记者了解到，该案已初见震慑作用。案件结案后，该局在全市范围内对类似房产开展调查，发现商业地产存在房产低价卖给股东等类似的避税筹划行为，并启动一般反避税调查，在税务人员对其进行税务风险提醒后，公司承认存在关联交易，并委托会计师事务所，按照收益法和成本法综合评估，形成了行业连锁效应。

　　(吴莉梅 施文妙 余娜)