物业公司代收水电费的增值税处理（不同地区口径汇总）

而下面各省市国税局的解读，则是未考虑行业特殊性和老百姓民生问题，机械的搬出了增值税有关规定，认为物业公司代收水电费需要交纳增值税，但却未考虑国家对于水电征收不得加价的问题，让物业公司免费义务劳动后还要自行承担税收。

相关话题——物业水电费问题，真这么难解决？ <郑大世>

相关政策——国家税务总局公告2016年第54号 国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告

广州市国税局

问：营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理？ 

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。 

南宁市国税局

物业服务企业代收水电费等缴纳营业税时实行差额征税，开具普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。在没有新的政策出台之前，暂按以下规定执行：

一、如果物业服务企业以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按规定缴纳增值税。

二、如果物业服务企业代收水电费等，在没有新政策明确之前，可暂时按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（一）物业服务企业不垫付资金；【这一点，试问在水电老虎面前哪一家物业公司能做到不垫付资金？】

（二）自来水公司、电力公司等（简称“销货方”），将发票开具给客户，并由物业服务企业将该项发票转交给客户；

（三）物业服务企业按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

三、物业公司收取的代收手续费收入按“代理服务”征收增值税。

天津市开发区国税局

物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：

（一）物业管理公司销售水、电行为

供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。

（二）物业管理公司代收水、电行为

物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、持有相关代收协议；

2、物业公司不垫付资金；

3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；

4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。

山东省国税局

关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

相关话题——物业水电费问题，真这么难解决？ <郑大世> 

相关政策——国家税务总局公告2016年第54号 国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告

海南省国税局

关于物业管理公司收取水电费问题

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则、《海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》（海南省国家税务局公告2013年8号）等有关规定，物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：

（一）物业管理公司销售水、电行为

供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。

（二）物业管理公司代收水、电行为

物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、持有相关代收协议；

2、物业公司不垫付资金；

3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户

4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）

河南省国税局

问题三 物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策，如何掌握？

答复：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，物业公司收取水电费，可视以下两种情况处理：

一是物业管理公司销售水、电行为。供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。

二是物业管理公司代收水、电费行为。物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。

青岛市国税局

8、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票？公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票？

答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。