旧房转让土地增值税应如何计算？

旧房转让土地增值税应如何计算？因引用政策和计算过程较复杂，实物中财务人员往往不易掌握，这里对旧房转让土地增值税应如何交纳做以解晰，主要应关注以下方面：

一、关于新建房与旧房的界定问题

财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局

具体规定。

二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围

1.适用个人名义的商业再转让；

2.适用公司名下的住宅、商业再转让；

3.个人名下的住宅转让不适用。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。

三、具体计算步聚

1.计算评估价格。

公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。、

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值额。

4.计算增值率。

5.依据增值率确定适用税率。

6.依据适用税率计算应纳税额。

7.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 

四、具体计算项目的认定

旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下： 

（一）　收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

（二）　扣除项目金额的认定

转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：

第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况：

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

1.关于土地款、旧房评估价估的扣除规定

依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2.关于契税的扣除规定

依据财税[1995]48号第十一条规定 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

3.关于评估费的扣除规定

依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

4.关于印花税的扣除规定

依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

第二种、不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：

根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：

1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定

购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。

2.加计扣除金额的规定

按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

3.关于契税的扣除规定

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

 因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。

第三种、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，

五、旧房转让三种不同扣除项目的案例　　

1.按照评估价格确定扣除项目

甲房地产企业以3000万元出售一幢写字楼，账面原值500万元，累计折旧50万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时由于档案管理混乱，无法提供土地出让金的支付原始凭证等资料。甲房地产委托资产评估公司评估，评估土地价值为1200万元，按照成本法对于写字楼进行评估，重置成本为1000万元，成新率60%，甲企业支付评估费10万元。

解析：按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：

⑴ A企业办公楼转让收入3000(万元)。

⑵办公楼评估价格(不含土地部分)为1000×60%=600(万元)。

⑶取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0。

⑷与转让房地产有关的税金(以营业税、城建税、教育费附加、印花税为例)=3000×5%×(1+7%+3%)+3000×0.5‰=166.5(万元)。

⑸支付评估费用10万元。

⑹扣除项目合计=600+0+166.5+10=776.5(万元)

⑺增值额=3000-776.5=2223.5(万元)

⑻增值率为2223.5÷776.50=286.35%

⑼应纳土地增值税税额=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32(万元)。

本题目需关注，依据财税[1995]48号规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，故本题中土地款因无实际支付资料，无法作为扣除项目计算旧房转让土地增值税。

2.发票所载金额确定扣除项目

乙房地产企业以800万元出售一幢使用2年零9个月的别墅住宅，账面原值200万元，累计折旧20万元。该别墅住宅原始购买发票金额为200万元。支付房地产转让有关费用10万元。该房产无评估价值。

解析

⑴ 乙企业办公楼转让收入800万元。

⑵与转让房地产有关的税金(以营业税、城建税、教育费附加、印花税为例)为800×5%×(1+7%+3%)+800×0.5‰=44.4(万元)。

⑶支付房地产转让有关费用10万元。

⑷土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=200×[1+3×5%])+ 44.4 +10 = 284.4(万元)。

⑸增值额为800-284.4=515.6(万元)。

⑹增值率为515.6÷284.4=181.29%

⑺应纳土地增值税税额为515.6×50%-284.4×15%=215.14(万元)。3.按照核定征收计算应纳土地增值税税额

丙房地产企业以1000万元出售300平方米商业房，账面原值300万元，累计折旧30万元。支付房地产转让有关费用10万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。

解析

假设核定征收率为15%，转让价1000万公允，应纳土地增值税如下：

⑴ 丙企业商业房转让收入1000万元。

⑵核定征收率15%

⑶应纳土地增值税税额为1000×15%=150(万元)

通过以上解析，纳税人旧房转让土地增值税的计算方法应重点关注两点，第一点，对于隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，税务机可参照应评估价格确定转让房地产的收入；第二点，对于提供扣除项目金额不实的，税务机关可参照评估机构以房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价确认扣除项目金额。纳税人应熟炼掌握旧房转让土地增值税的具体计算方法，为企业做好税收风险的防控。

作者：郑斌     来源：中道财税

——延伸阅读：

旧房转让的土地增值税

朱鱼翔/文

1、总局规定

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条“关于新建房与旧房的界定问题”的规定：

建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

2、江苏省规定

——《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）

3、其他各省规定

由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

二、转让旧房的土地增值税规定

（一）收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定，对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

（一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入

（二）扣除项目确认

1、能取得评估价格的情形

按照房屋及建筑物的评估价格作为扣除项目，计征土地增值税。评估价格，是指在转让旧房时，由房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，该房地产评估机构应经主管税务机关认可。

【政策依据】

1.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

（一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。

转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号）第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

2、不能取得评估价格的情形

（1）但能提供购房发票的情形——加计扣除的规定

  按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【政策依据】

1.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题:

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条 关于转让旧房准予扣除项目的加计扣除问题 ：

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条 关于旧房转让时的扣除计算问题：

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据规定实行核定征收。

【政策依据】

1.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

2. 《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定

第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的;

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的;

(三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;

(四)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。